300 Städte, die günstiger sind als die Inseln, begrenzen die Mietpreise

PalmeDie Ausrufung einer „Stresszone“, eine im spanischen Wohnungsgesetz vorgesehene Maßnahme zur Begrenzung der Mietpreise, zeigt in Städten wie Barcelona erste Erfolge. Dort sanken die durchschnittlichen Preise für neue Mietverträge laut offiziellen Angaben um 6,4 %. Daten des katalanischen Bodeninstituts (Incasol) zufolge gingen die durchschnittlichen Mietpreise in katalanischen Gemeinden um fast 5 % zurück. Angesichts der Tatsache, dass die Wohnsituation auf den Balearen schlechter ist als im Großteil Spaniens, stellt sich die Frage: Gibt es in einer so extrem ernsten Lage einen objektiven Grund, diese Maßnahme nicht anzuwenden?

Die Antwort auf diese Frage ist nicht einfach. Sie reicht von „Objektiv betrachtet haben wir noch keine Ergebnisse gesehen, die uns zum Umdenken bewegen würden“, so José Francisco Reynés, Generaldirektor für Wohnungswesen der Balearenregierung, bis hin zu „Es macht keinen Sinn, in der am stärksten betroffenen Region des Landes nicht zu handeln“, so der Wirtschaftswissenschaftler und Wohnungsexperte Eduard Robsy. Die Balearenregierung betont, dass keine Gemeinde auf den Inseln zur „Spannungszone“ erklärt wird, und zwar nicht nur aus rein politischen Gründen, die darauf abzielen, staatliche Initiativen zu untergraben. Experten erkennen zwar die sehr komplexe Lage an, betonen aber, dass keine Maßnahme zu geringfügig sei, um eine Eskalation zu stoppen, die für die Bürger unerträglich wird.

Die Mietpreise auf den Balearen sind innerhalb eines Jahres um rund 10 % gestiegen und liegen nun deutlich über denen der meisten der 300 Gemeinden, die laut Angaben des Ministeriums für Verkehr, Mobilität und Stadtentwicklung bereits als „Stressgebiete“ eingestuft wurden. Mit Ausnahme von Barcelona und San Sebastián sind die Mietkosten in Palma, Calvià und Santa Eulària wesentlich höher als in den Gebieten, die dank des Status als „Stressgebiet“ von Mietobergrenzen profitieren können. Die Realität auf den Inseln würde diese Maßnahme objektiv betrachtet rechtfertigen, so die Daten. Eduard Robsy meint jedoch: „Blog-Politik und ideologische Vorurteile dominieren, und [die Regierung] setzt eine Entscheidung um, die außerhalb unseres Territoriums getroffen wurde“, und bezieht sich dabei auf die Position der nationalen Volkspartei. Obligatorische Mietobergrenzen gelten nur für große Wohnungen.

Die Ausweisung eines „Problemgebiets“ ermöglicht die Festlegung gesetzlicher Höchstgrenzen für Mietpreise und die Begrenzung von Mieterhöhungen anhand eines jährlich vom Ministerium festgelegten Referenzindex. Diese Höchstgrenzen sind für Großvermieter – mit mehr als zehn Objekten – verpflichtend und für Kleinvermieter freiwillig, jedoch mit steuerlichen Anreizen verbunden. Die Maßnahme ist befristet – in der Regel für drei Jahre – und dient dem Schutz bestehender Mieter und neuer Mietverträge, indem sie unverhältnismäßige Erhöhungen verhindert. Gleichzeitig gibt sie der Verwaltung Spielraum für die Umsetzung anderer wohnungspolitischer Maßnahmen, wie den Bau von Sozialwohnungen und die Regulierung des Wohnungsangebots.

Laut Robsy: „Wir müssen die Sorgen der Familien berücksichtigen, die auf den Inseln mieten und deren Mietvertrag bald verlängert werden muss, da sie wissen, dass ihnen eine Mieterhöhung von 30 oder 40 Prozent bevorsteht.“ In diesem Zusammenhang betont der Immobilienexperte und Geschäftsmann Pedro Garcia: „In den als Problemgebiete eingestuften Gemeinden sind die Preise gesunken, beispielsweise in Katalonien um etwa 5 Prozent, wie offizielle Quellen belegen.“ Garcia warnt jedoch vor besorgniserregenden Nebenwirkungen der Maßnahmen zur Begrenzung der Mietpreise, da „einige Vermieter ihre Wohnungen vom Mietmarkt genommen haben“, wie er anmerkt. Dieses Argument – ​​der Rückgang des Mietwohnungsangebots – ist einer der Hauptgründe, warum die katalanische Regierung auf den Balearen keine Gebiete mit Mietpreisbremse ausgerufen hat. Laut Reynés gibt es zudem Daten der katalanischen Verwaltung, die dem Optimismus hinsichtlich der Mietpreisbremsen widersprechen: „Die Wohnungen in besserem Zustand wurden vom Markt genommen, sodass nur noch die kleineren zur Miete verfügbar sind. Infolgedessen ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis gestiegen und liegt nun bei 16,14 €.“ [Generaldirektor]

Die Ausweisung eines Problemgebiets erfolgt nicht automatisch; sie erfordert den Nachweis eines steigenden Trends der Mietpreise im Vergleich zum von der Verwaltung festgelegten Referenzindex; den Anteil der Menschen mit Schwierigkeiten beim Zugang zu Mietwohnungen oder das Verhältnis zwischen Durchschnittseinkommen und Mietkosten; sowie das begrenzte Angebot an verfügbaren Wohnungen im Verhältnis zur Nachfrage. „Wenn ich mir die Situation in den ausgewiesenen Gebieten ansehe, glaube ich objektiv betrachtet nicht, dass sich die Lage auf den Inseln dadurch verbessern würde. Und das sage ich nicht aus politischen Gründen, so sehr manche Stimmen auch das Gegenteil behaupten. Außerdem haben wir in Barcelona gesehen, wie der Bau von ausschließlich für die Vermietung errichteten Wohnungen durch Bauträger zusammengebrochen ist.“Zum Mieten gebaut„Das zeigt, dass durch Mietpreisbegrenzungen ein Teil des Angebots automatisch vom Markt genommen wird“, erklärt Reynés. Robsy hingegen analysiert die Situation aus der entgegengesetzten Perspektive. „Zunächst ist festzuhalten, dass die Preise in den Gemeinden, die die Maßnahme umgesetzt haben, um etwa 2 % gesunken sind, teilweise sogar um bis zu 5 %. Auf den Balearen sind die Preise um 9,7 % gestiegen, in Extremfällen wie Ibiza sogar um 22 %“, führt er aus. „Ich denke, der Unterschied ist deutlich und beweist, dass die Maßnahme funktioniert hat“, schlussfolgert der Experte. „Es ist wichtig, weiterhin den Bau von Wohnungen für Menschen mit geringerem Einkommen zu fördern und vorerst keine Maßnahmen zu ergreifen, die Vermieter vom Mietmarkt abhalten könnten“, fügt Reynés hinzu.

García ist der Ansicht, dass ein weiterer Schritt nötig sei, um „die einseitige Debatte über die Eignung eines bestimmten Gebiets oder einer bestimmten Situation hinter sich zu lassen. Wir müssen den Bau von mehr Wohnraum endlich und nachhaltig fördern. Es kann nicht sein, dass Bauträger und Bauunternehmen es wollen, die Gesellschaft es eindringlich fordert und wir dennoch beim öffentlichen Wohnungsbau und der Bereitstellung von Bauland für Wohnungen ganz unten auf der Liste stehen“, betont er.

García weist darauf hin, dass „wir demografisch ein exorbitantes Wachstum erlebt haben“. „Es werden keine Wohnungen gebaut, und wir streiten immer noch. Ich denke, es ist an der Zeit, die Dinge beim Namen zu nennen und zu verstehen, dass das Defizit Jahr für Jahr wächst. Wir dürfen nicht vergessen, dass 24.000 Mietverträge auf den Inseln bald auslaufen, und das Problem ist, dass der Markt derzeit nicht genügend Wohnraum bieten kann, um die bestehende Nachfrage zu decken. Die öffentlichen Behörden müssen endlich handeln“, fordert er.