Wohnungskrise auf den Balearen: Wie sich der Traum vom Eigenheim verändert hat

PalmeMit Sonnenaufgang schließen die Bewohner von Son Güells ihre Haustüren, um ihren Arbeitstag zu beginnen. Son Güells ist keine Wohnsiedlung, sondern ein Karawanensiedlung In Palma, das sich allmählich zu einer Art Mikro-Nachbarschaft auf Rädern entwickelt. Das erste Viertel des 21. Jahrhunderts neigt sich dem Ende zu, und das Leben im Fahrzeug ist nur ein Beispiel für die Normalisierung dieses Phänomens.Wohnungsnot Dass der Archipel darunter leidet. Es gibt noch viele weitere Beispiele: Leben in Hütten, verlassenen Gebäuden wie dem alten Gefängnis von Palma, Wohnungen, die sich mehrere Familien teilen, oder Zimmer in Häusern, in denen Gemeinschaftsräume entfernt und vermietet wurden. Vor zwei Jahrzehnten schien all dies undenkbar. Wohnen war ein Lebensprojekt, das sich große Teile der Bevölkerung leisten konnten. Heute ist es einer der Hauptfaktoren für Ungleichheit auf den Inseln. Carolina war gerade einmal zwanzig Jahre alt, als sie und ihr Partner im Jahr 2000 eine Vierzimmerwohnung in einem Küstenviertel von Palma vom Plan kauften. „Sie kostete uns fast 20 Millionen Peseten. Umgerechnet waren das weniger als 120.000 Euro. Wir hatten reguläre Jobs. Es kam uns wie ein Palast vor, und wir konnten es uns zu zweit problemlos leisten“, erinnert sie sich. Garage, Abstellraum, gute Ausstattung und ein Balkon auf zwei Seiten. Ein Nachbar hat vor Kurzem ein identisches Fahrzeug für 470.000 Euro verkauft.

Dieser Fall verdeutlicht einige aufschlussreiche Daten. Im Jahr 2000 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf den Balearen bei rund 1.300 € – eine Standardwohnung kostete etwas über 100.000 € –, während das durchschnittliche Bruttojahresgehalt bei etwa 17.000 € lag. Ein Vierteljahrhundert später übersteigt der Quadratmeterpreis 5.000 €, während die Gehälter bei rund 27.000 € liegen. Die Gehälter sind somit um 65 % gestiegen, die Immobilienpreise hingegen um 290 % – das Vierfache. Ein Arbeitsplatz ist nicht mehr der entscheidende Faktor für den Hauskauf. Ähnlich verlief die Entwicklung auf dem Mietmarkt: Der Quadratmeterpreis hat sich verdreifacht, von 6 € auf 18 €. In der ersten Hälfte der 2000er-Jahre profitierten die Balearen vom Aufschwung des nationalen Immobilienmarktes. „Spanien geht es gut“, verkündete Aznar. Kredite flossen in Strömen, die Bautätigkeit nahm zu, und der Wohnungsbau wurde zu einem der wichtigsten Wirtschaftsmotoren. Die Botschaft war klar: Jeder konnte ein Eigenheim besitzen.

Die Boomjahre

Im Jahr 2007, auf dem Höhepunkt der Boom Auf dem Immobilienmarkt erreichte der Durchschnittspreis 2.700 € pro Quadratmeter. Innerhalb von nur sieben Jahren hatten sich die Immobilienwerte verdoppelt. Und obwohl die Preise schneller stiegen als die Löhne, glich der leichtere Zugang zu Krediten diese Differenz aus. Damals vergaben Banken 100%-Hypotheken mit niedrigen Zinsen und langen Laufzeiten. Notariate waren überfüllt mit Käufern, die Kredite mit 30, 35 und sogar 40 Jahren Laufzeit unterzeichneten. Der Kauf einer Immobilie war teuer, aber für die sogenannte Mittelschicht machbar. „Vor der Krise von 2008 waren Wohnungen zwar nicht billig, aber die Banken finanzierten alles: Miete, Nebenkosten, Steuern. Für ein junges Paar mit sicheren Jobs lohnte sich das“, erinnert sich Natalia Bueno, ehemalige Präsidentin des Verbandes der Immobilienmakler (API). In diesem Preisanstieg lagen die Balearen bereits über dem nationalen Durchschnitt, aber nicht außergewöhnlich. Da das Problem weit verbreitet war, wurde es noch nicht als strukturell wahrgenommen.

Die Krise, die nicht dieselbe war

Die Finanzkrise von 2008 und der drastische Anstieg des Euribor-Zinssatzes markierten einen Wendepunkt für den spanischen Immobilienmarkt. In vielen Regionen brachen die Preise ein. Der Sektor durchlief eine lange Anpassungsphase, die von Zwangsversteigerungen, Baustopps und einem Überangebot an unverkauften Wohnungen geprägt war. Auf den Balearen waren die Auswirkungen anders. Die Preise sanken zwar auch, aber moderater. 2013 lag der Quadratmeterpreis bei rund 1.900 €. Ein deutlicher Rückgang, aber weit entfernt von den Tiefstständen anderer Regionen. „Die Preiskorrektur zwischen 2008 und 2012 machte den Markt für Investoren sehr attraktiv. Immobilien, die einst viel wert waren, verloren innerhalb kürzester Zeit fast ihren gesamten Wert. Sie landeten in den Händen von Banken, die nicht wussten, was sie damit anfangen sollten, und wurden über die staatliche Immobilienaufsichtsbehörde Sareb abgewickelt. Menschen, die den vollen Kaufpreis bezahlt hatten …“ Boom Menschen verloren ihre Häuser und Bauträger gingen bankrott. In dieser Situation kauften ausländische Investmentfonds große Immobilienportfolios auf. Auf den Balearen war der Niedergang nicht so gravierend, da wir stets ein attraktives Reiseziel geblieben sind. Tatsächlich waren wir die erste Region, die die Nominalpreise vor der Krise wieder erreichte. Boom„Heute liegen wir deutlich über diesen Höchstständen“, erklärt der Wirtschaftswissenschaftler und Wohnungsexperte Eduard Robsy.

Es gab keinen großen Überschuss an leerstehenden Wohnungen auf den Inseln. Auch die Nachfrage verschwand nicht. Die Attraktivität für Touristen, externer Druck und territoriale Beschränkungen wirkten als Barriere. Die Nachfrage verschwand, und mit ihr der „demokratische“ Zugang zu Wohnraum.

Erholung und Modellwechsel

Ab 2013 begannen die Preise zu steigen. Zuerst langsam, dann stetig. 2018 lag der Quadratmeterpreis auf den Balearen bei rund 2.900 €. Die Krise war überstanden, doch der Markt hatte seine Spielregeln geändert. Da der Durchschnittsverdiener keinen Zugang zu Krediten hatte, war der Immobilienkauf denjenigen mit Eigenkapital vorbehalten: Investoren, Fonds und ausländischen Käufern, die die Vermögenswerte von Banken und der spanischen Bad Bank Sareb übernahmen. Wohnraum entwickelte sich immer mehr zu einem Finanzgut als zu einer Ware. 2018 verbot die progressive Regierung des Stadtrats von Palma die touristische Vermietung von Mehrfamilienhäusern. Es war eine wegweisende Maßnahme: Palma war die erste Stadt in Spanien, die dies umsetzte. Die Balearenregierung förderte den sozialen Wohnungsbau, der angesichts des Ausmaßes des Problems jedoch nicht ausreichte. Die Pandemie wirkte als Beschleuniger.

Die Pandemie legte fast alle Wirtschaftstätigkeiten lahm, doch sie beflügelte den Immobilienmarkt der Balearen. Der Lockdown steigerte den Wert von Freiflächen, großen Häusern und dem Leben auf dem Land mehr denn je. „Nach COVID ging es mit den Preisen steil bergauf. Bereits 2022 hatten sie den Höchststand vor der Krise von 2008 übertroffen. Viele Menschen überdachten ihren Lebensstil: Sie suchten nach Häusern und viel Freiraum.“ Boom „Es war sozusagen die ‚Entdeckung‘ von Menorca, die sich zu einem fast ebenso angespannten Ort entwickelt hat wie Mallorca“, fasst Bueno zusammen.

„Der Anteil ausländischer Nachfrage an den Transaktionen erreichte bis zu 40 %“, der höchste Prozentsatz im ganzen Land, während der Durchschnittspreis auf 3.600 Euro pro Quadratmeter kletterte. Der balearische Wohnungsmarkt war endgültig in einen globalen Markt integriert, dessen Regeln die lokalen Lohnrealitäten nicht mehr widerspiegelten.

Das erste Vierteljahr des Jahrhunderts endete damit, dass die Balearen erstmals die Marke von 5.000 Euro pro Quadratmeter für Wiederverkaufsimmobilien überschritten. Dies ist der höchste Preis in ganz Spanien. „Wir haben uns von einer unrealistischen Situation, in der Banken Kredite leichtfertig vergaben und es hieß, jeder könne ein Eigenheim besitzen, zum Gegenteil entwickelt: Heute kann sich eine Familie mit zwei Durchschnittsgehältern kein Eigenheim mehr leisten. Und wer Miete zahlt, kann nicht für eine Anzahlung sparen, wenn es praktisch nichts unter 400.000 Euro gibt. Darauf können wir verzichten.“

Mieten ist nicht die Lösung

Mieten ist auch keine Lösung.„Ab zwei Schlafzimmern sprechen wir von über 1.500 Euro im Monat. Für eine Einzelperson ist das schlichtweg nicht machbar“, betont Bueno. Der Tourismus spielt dabei eine entscheidende Rolle. Ein Großteil des Wohnungsbestands wird als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung vermietet, was für die Eigentümer deutlich lukrativer ist. Das Ergebnis ist ein Paradoxon: Die Balearen schaffen Arbeitsplätze, bieten aber denjenigen, die diese schaffen, keinen Wohnraum. Fachkräfte aus dem Gesundheitswesen, dem Bildungssektor, dem Einzelhandel und dem Gastgewerbe werden verdrängt, ebenso wie junge Menschen und Arbeitnehmer mit mittlerem oder niedrigem Einkommen. Zimmervermietung hat sich von einer typischen Übergangslösung zu einer Dauersituation entwickelt. In Palma und Ibiza erreichen oder übersteigen die Preise 700 Euro im Monat – so viel kostete vor nicht allzu langer Zeit noch eine ganze Wohnung. Die Privatsphäre schwindet, Verträge sind unsicher, und ständige Umzüge sind an der Tagesordnung.

Wohnwagenfahrer leben derweil in ständiger Angst vor kommunalen Verordnungen und mangelnder Regulierung, während informelle Siedlungen und unzureichende Wohnverhältnisse immer weiter zunehmen. „Das Problem ist strukturell und löst sich nicht von selbst. Es gibt heute keine klassische Blase: Die Preise schießen weiterhin in die Höhe und sind in Zeiten der Kreditklemme noch nie so schnell gestiegen“, betont Robsy. Investitionen fließen in den Luxussektor, es wird nicht genügend bezahlbarer Wohnraum gebaut, die Kontrollen illegaler Ferienwohnungen sind unzureichend, und niemand geht die Herausforderungen des für die nächsten 25 Jahre prognostizierten Bevölkerungswachstums ernsthaft an. Gleichzeitig leben die Menschen, wo immer sie können, aber nicht dort – oder wie – sie leben sollten.