Zuerst die Wohnungen, dann das Wasser: Die Immobilienentwickler fordern eine Änderung des Gesetzes
Der Sektor registriert im Parlament einen Antrag zur Änderung des LUIB, um Projekte bearbeiten zu können, die noch auf die Erlangung der Wasserversorgungssicherheit warten
PalmaDie Immobilienentwickler der Balearen geben sich mit den regulatorischen Reformen der Regierung von Marga Prohens nicht zufrieden und haben trotz der Möglichkeit, die Anzahl der Wohnungen auf demselben Grundstück um 45 % zu erhöhen, neue Vorschläge an das Parlament geschickt. Der Verband Proinba strebt eine Änderung des balearischen Städtebaugesetzes an, um die Abwicklung von Immobilienprojekten zu erleichtern, auch wenn die Wasserversorgung noch nicht genehmigt ist. Das Schreiben kommt, nachdem die Entwickler auf Schwierigkeiten gestoßen sind, die Projekte voranzutreiben, die auf die Bewältigung des Wohnungsnotstands abzielen. die Projekte voranzutreiben, die auf die Bewältigung des Wohnungsnotstands abzielen.Die Gesetzesreform, die dem Parlament vorgelegt wurde, würde es ermöglichen, zuerst die Wohnungen zu genehmigen und erst danach zu klären, ob das für die zukünftigen Bewohner notwendige Wasser rechtlich garantiert ist. Dies ist die Art von Ansatz, die von Gerichten in anderen Gebieten gekippt wurde, mit dem Hinweis, dass die Reihenfolge umgekehrt sein muss: Zuerst muss nachgewiesen werden, dass Wasser vorhanden ist, und erst dann darf mit den Lizenzen und Genehmigungen begonnen werden.
Die Bauunternehmer fordern, dass bei einem neuen Antrag auf Wasser für ein Immobilienprojekt die Genehmigung erteilt wird, auch wenn die für den neuen Bedarf erforderlichen Wassermengen rechtlich noch nicht zugesprochen wurden. Der Vorschlag, der vom Präsidenten der Organisation, Óscar Carreras, unterzeichnet wurde, wurde unter Ausnutzung des parlamentarischen Verfahrens zur Änderung des Gesetzes über die Hauptstadtfunktion von Palma eingereicht. Ziel ist es, die Genehmigung von Planungsänderungen auf städtischem Boden zu erleichtern, die den Bau von Wohnraum unter irgendeiner Form von Schutzregelung ermöglichen.
Die Änderung ist substanziell. Proinba schlägt vor, dass die Wasserressourcenbehörde positiv über eine neue Planung berichten kann, auch wenn das notwendige Wasser noch nicht zugesprochen wurde. Es würde ausreichen, wenn der Bauunternehmer den Antrag auf eine neue Konzession oder eine Erweiterung einer bestehenden gestellt hätte. Das Wasser wäre beantragt, aber noch nicht genehmigt. Die tatsächliche Konzession bliebe einer späteren Phase vorbehalten. Laut dem Text der Bauunternehmer wäre es nur zwingend erforderlich, darüber zu verfügen, bevor das Urbanisierungsprojekt genehmigt wird oder, wenn dies nicht notwendig ist, bevor die Lizenz zur Ausführung der Arbeiten erteilt wird.
Dies würde eine bisher undenkbare Situation schaffen: eine Planung für den Bau neuer Wohnungen endgültig genehmigt zu haben, ohne zu wissen, ob die Verwaltung das für deren Realisierung notwendige Wasser tatsächlich gewähren wird. Sollte die Konzession verweigert werden, könnten die Wohnungen nicht mit dem Bau beginnen, aber die städtebauliche Entscheidung wäre bereits getroffen.Unterscheidung zwischen Ausreichendheit und Verfügbarkeit
Proinba vertritt die Auffassung, dass sie nicht beabsichtigt, die Anforderung zu lockern, dass physisch Wasserressourcen vorhanden sein müssen. Ihre Argumentation geht von der Unterscheidung zwischen Ausreichendheit und Verfügbarkeit aus. Ersteres bedeutet, dass Wasser in ausreichender Menge vorhanden ist; Letzteres, dass dieses Wasser rechtlich für die konkrete Entwicklung genutzt werden kann, was eine Konzession erfordert.
Die Projektentwickler argumentieren, dass die zweite Anforderung aufgeschoben werden kann. Sie halten es für inkohärent, eine Konzession für Durchflussmengen zu fordern, die mit einer Planung verknüpft sind, die noch nicht endgültig genehmigt wurde, und schlagen vor, dass der Konzessionstitel erst später erteilt wird.
Die Techniker von Cort und der Wasserbehörde warnen schon seit Längerem vor der Situation. Bei der Bearbeitung des letzten Generalplans durch den Pakt erinnerten sie daran, dass die im Dokument vorgesehene neue Bebauung im Hinblick auf die Wasserversorgung nicht tragfähig sei. Außerdem zeigen sich kritische Stimmen besorgt über den Druck, den Palma bei der Förderung groß angelegter Immobilienprojekte ausübt, insbesondere bei solchen, die eine Erhöhung der Bebaubarkeit um 45 % beinhalten.
Ein von ARA Balears befragter Experte für Verwaltungs- und Baurecht, der aus beruflichen Gründen anonym bleiben möchte, ist der Ansicht, dass der Vorschlag „eindeutig der staatlichen Gesetzgebung widerspricht“. Die Frage sei nicht nur, so betont er, dass das Wasser physisch existiere, sondern dass die Planung „rechtlich nachweisen können müsse, dass sie darüber verfügt“.
Das staatliche Wassergesetz legt fest, dass sich die Wasserbehörde bei neuen Anforderungen durch eine Planung ausdrücklich zum Vorhandensein ausreichender Ressourcen äußern muss, um diese zu decken. Dieselbe Norm bestimmt, dass dieser Bericht als negativ zu verstehen ist, wenn er nicht innerhalb der festgelegten Frist eingeht.
Das staatliche Bodengesetz stärkt diese Garantie. Artikel 22.3 verpflichtet dazu, während des städtebaulichen Verfahrens ein Gutachten der Wasserbehörde über das Vorhandensein der notwendigen Ressourcen zur Deckung der neuen Anforderungen einzuholen.
Der Oberste Gerichtshof sagt, dass eine laufende Konzession nicht ausreicht
Die größte rechtliche Schwierigkeit für die Proinba-Formel besteht darin, dass der Oberste Gerichtshof sich vor wenigen Monaten ausdrücklich zu einem nahezu identischen Fall geäußert hat. In einem Urteil vom 15. April 2016 bekräftigte der Oberste Gerichtshof, dass es nicht ausreicht zu beweisen, dass Wasser existiert, um die Wasserressourcen einer Planung als nachgewiesen zu betrachten. Es muss auch deren materielle und rechtliche Verfügbarkeit belegt werden.
Das Urteil geht sogar noch weiter: In jenem Fall gab es laufende Wasserrechtskonzessionen im Genehmigungsverfahren. Genau deshalb kam das Gericht zu dem Schluss, dass die rechtliche Verfügbarkeit zum Zeitpunkt der Genehmigung der Planung nicht nachgewiesen war. Die festgelegte Doktrin besagt, dass die Ausreichendheit sowohl Ressourcen als auch die materielle und rechtliche Verfügbarkeit über diese Ressourcen erfordert.
Das ist genau die Barriere, die Proinba niederreißen will. Der Arbeitgeberverband möchte, dass die Einreichung des Antrags ausreicht, um einen positiven Bericht zu ermöglichen und die Erteilung der Konzession auf später zu verschieben. Das rechtliche Problem besteht darin, dass diese von den Projektentwicklern geforderte Änderung „Vorschriften höheren Ranges betrifft“, wie der konsultierte Rechtsanwalt anmerkt. Das Urteil von 2016 führt diese Doktrin nicht neu ein. Der Oberste Gerichtshof hält seit Jahren daran fest: Es nützt wenig, wenn physisch Wasser vorhanden ist, wenn es rechtlich nicht möglich ist, es zu erhalten und für die neue Entwicklung bereitzustellen.
Das öffentliche Eigentum wird nicht durch Schweigen erworben
Der Vorschlag der Bauträger fordert zudem, dass der Antragsteller das Recht zur Durchführung des Immobilienprojekts erhalten kann, falls die Verwaltung nicht innerhalb von drei Monaten antwortet. Artikel 24.1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes legt fest, dass bei Anträgen, die öffentliches Eigentum betreffen – und Wasser ist ein solches –, das Schweigen als Ablehnung gilt. Das Ausbleiben einer Antwort kann einen ausstehenden Antrag nicht in ein Recht am Wasser umwandeln.
Der von der ARA Balears konsultierte Experte ist der Ansicht, dass „einem einfachen, noch nicht entschiedenen Antrag kein positiver Wert beigemessen werden darf". Wenn die Konzession nicht erteilt wurde, darf nicht so gehandelt werden, als ob das Wasser bereits rechtlich verfügbar wäre“, stellt er fest.Wassermangel, der Schrecken der Raumplanung
Die Sorge der Projektentwickler hat einen Grund. Der Mangel an nachgewiesenem Wasser kann einen gesamten Stadtentwicklungsplan zu Fall bringen, und noch mehr ein strategisches Wohnungsbauprojekt, eines der Aushängeschilder der verabschiedeten Vorschriften, um den Bau von mehr Wohnungen in Palma zu fördern. In diesem Sinne gab es alarmierende Stimmen über die Möglichkeit, Wasserberichte auszulagern, da unter dem Vorwand, die Verwaltung und die öffentliche Reaktion zu verbessern, Garantien verloren gehen könnten.
Auf jeden Fall bestätigte der Oberste Gerichtshof im Jahr 2020 die Aufhebung des POUM von Castellbell i el Vilar in Barcelona, da für die geplanten neuen Erweiterungen die ausreichende Menge und die rechtliche Verfügbarkeit der Wasserressourcen nicht nachgewiesen waren.
Dieses Urteil ist besonders relevant, da die Generalitat argumentiert hatte, dass Katalonien über eigene wasserwirtschaftliche Vorschriften verfüge und dass die staatlichen Anforderungen in diesen Begriffen nicht auf sie anwendbar seien. Der Oberste Gerichtshof wies dies zurück. Er stellte fest, dass die Verpflichtung, die notwendigen Ressourcen nachzuweisen, aus staatlichen Vorschriften mit direkter Anwendung abgeleitet wird, die dem Stadtplaner auferlegt werden, und bestätigte, dass deren Fehlen zur Nichtigkeit des Plans führen könnte.
Die Lehre hat daher eine besondere Bedeutung für die Balearen: Dass die Inseln über eine eigene Kompetenz in Wasserangelegenheiten verfügen, bedeutet nicht notwendigerweise, dass sie die durch die grundlegende staatliche Gesetzgebung festgelegten Garantien umgehen können.
