Immobilienentwickler fordern, Wohnungen zu bauen, ohne dass deren Wasserversorgung garantiert ist

PalmaDie Immobilienentwickler der Balearen geben sich mit den regulatorischen Reformen der Regierung von Marga Prohens nicht zufrieden und haben trotz der Möglichkeit, die Anzahl der Wohnungen auf demselben Grundstück um 45 % zu erhöhen, neue Vorschläge an das Parlament gesendet. Der Verband Proinba strebt eine Änderung des balearischen Städtebaugesetzes an, um die Abwicklung von Immobilienprojekten zu erleichtern, auch wenn die Wasserversorgung noch nicht genehmigt ist. Das Schreiben kommt, nachdem die Entwickler auf Schwierigkeiten gestoßen sind, die Projekte voranzutreiben, mit denen sie die Wohnungsnot bewältigen wollen. voranzutreiben, mit denen sie die Wohnungsnot bewältigen wollen.Die Gesetzesreform, die dem Parlament vorgelegt wurde, würde es ermöglichen, zuerst die Wohnungen zu genehmigen und erst danach zu klären, ob das für die zukünftigen Bewohner notwendige Wasser rechtlich garantiert ist. Dies ist die Art von Ansatz, die von Gerichten in anderen Gebieten bereits abgelehnt wurde, mit dem Hinweis, dass die Reihenfolge umgekehrt sein muss: Zuerst muss nachgewiesen werden, dass Wasser vorhanden ist, und erst dann darf mit den Lizenzen und Genehmigungen begonnen werden.

Die Bauträger fordern, dass bei einem neuen Wasserantrag für ein Immobilienprojekt die Genehmigung erteilt wird, auch wenn die für den neuen Bedarf erforderlichen Wassermengen rechtlich noch nicht zugesichert sind. Der Vorschlag, der vom Vorsitzenden des Verbandes, Óscar Carreras, unterzeichnet wurde, wurde während der parlamentarischen Bearbeitung der Änderung des Gesetzes über die Hauptstadtfunktion von Palma eingebracht. Ziel ist es, die Genehmigung von Planungsänderungen auf städtischem Boden zu erleichtern, die den Bau von Wohnraum unter irgendeiner Form von Schutz ermöglichen.

Die Änderung ist substanziell. Proinba schlägt vor, dass die Wasserbehörde (Recursos Hídrics) eine positive Stellungnahme zu einer neuen Planung abgeben kann, auch wenn das erforderliche Wasser noch nicht bewilligt wurde. Es würde ausreichen, wenn der Bauträger den Antrag für eine neue Konzession oder eine Erweiterung einer bestehenden gestellt hätte. Das Wasser wäre zwar beantragt, aber noch nicht genehmigt. Die tatsächliche Konzession würde auf eine spätere Phase verschoben. Laut dem Text der Bauträger wäre es nur zwingend erforderlich, darüber zu verfügen, bevor das Urbanisierungsprojekt genehmigt wird oder, falls dies nicht erforderlich ist, bevor die Lizenz zur Ausführung der Arbeiten erteilt wird.

Dies würde eine bisher undenkbare Situation schaffen: eine Planung für den Bau neuer Wohnungen endgültig genehmigt zu haben, ohne zu wissen, ob die Verwaltung das notwendige Wasser für deren Realisierung gewähren wird. Sollte die Konzession verweigert werden, könnten die Wohnungen nicht gebaut werden, aber die städtebauliche Entscheidung wäre bereits getroffen, aber die städtebauliche Entscheidung wäre bereits getroffen.Unterscheidung zwischen Ausreichendheit und Verfügbarkeit

Proinba verteidigt, dass sie nicht beabsichtigt, die Anforderung zu lockern, dass physisch Wasserressourcen vorhanden sein müssen. Ihre Argumentation geht von der Unterscheidung zwischen Ausreichendheit und Verfügbarkeit aus. Ersteres bedeutet, dass Wasser in ausreichender Menge vorhanden ist; Letzteres, dass dieses Wasser rechtlich für die konkrete Entwicklung genutzt werden kann, was eine Konzession erfordert.

Die Projektentwickler behaupten, dass die zweite Anforderung aufgeschoben werden kann. Sie halten es für inkonsistent, eine Konzession für Wassermengen zu verlangen, die mit einer Planung verbunden sind, die noch nicht endgültig genehmigt wurde, und schlagen vor, dass der Konzessionstitel erst später erteilt wird.

Die Techniker von Cort und der Wasserressourcenbehörde warnen schon seit Längerem vor der Situation. Bei der Bearbeitung des letzten Generalplans durch den Pakt erinnerten sie daran, dass die im Dokument vorgesehene neue Bebauung hinsichtlich der Wasserversorgung nicht tragbar sei. Darüber hinaus äußern sich kritische Stimmen besorgt über den Druck, den Palma bei der Förderung groß angelegter Immobilienprojekte ausübt, insbesondere bei solchen, die eine Erhöhung der Bebaubarkeit um 45 % beinhalten.

Ein von der ARA Balears konsultierter Experte für Verwaltungs- und Städtebaurecht, der aus beruflichen Gründen anonym bleiben möchte, hält den Vorschlag für „eindeutig gesetzeswidrig im Sinne der staatlichen Gesetzgebung“. Die Frage sei nicht nur, so weist er darauf hin, dass das Wasser physisch existiere, sondern dass die Planung „rechtlich nachweisen können muss, dass sie darüber verfügt“.

Das staatliche Wassergesetz legt fest, dass sich die Wasserverwaltung bei neuen Anforderungen durch eine Planung ausdrücklich zum Vorhandensein ausreichender Ressourcen zu deren Deckung äußern muss. Dasselbe Gesetz bestimmt, dass, wenn dieser Bericht nicht innerhalb der festgelegten Frist eingeht, dies als ablehnend zu verstehen ist.

Das staatliche Bodengesetz stärkt diese Garantie. Artikel 22.3 verpflichtet dazu, während der städtebaulichen Bearbeitung einen Bericht der Hydrologiebehörde über das Vorhandensein der notwendigen Ressourcen zur Deckung der neuen Anforderungen einzuholen.

Der Oberste Gerichtshof sagt, dass eine laufende Konzession nicht ausreicht

Die größte rechtliche Schwierigkeit bei der Proinba-Formel besteht darin, dass der Oberste Gerichtshof sich vor wenigen Monaten ausdrücklich zu einem nahezu identischen Fall geäußert hat. In einem Urteil vom 15. April 2026 bekräftigte der Oberste Gerichtshof, dass es nicht ausreicht zu beweisen, dass Wasser existiert, um die Wasserressourcen einer Planung als nachgewiesen zu betrachten. Es muss auch deren materielle und rechtliche Verfügbarkeit belegt werden.

Das Urteil geht noch weiter: In jenem Fall gab es Wasserrechtskonzessionen im Genehmigungsverfahren. Genau aus diesem Grund kam das Gericht zu dem Schluss, dass die rechtliche Verfügbarkeit zum Zeitpunkt der Genehmigung der Planung nicht nachgewiesen worden war. Die festgelegte Doktrin besagt, dass die Ausreichendheit sowohl Ressourcen als auch die materielle und rechtliche Verfügbarkeit über diese Ressourcen erfordert.

Das ist genau die Barriere, die Proinba einreißen will. Der Arbeitgeberverband möchte, dass die Einreichung des Antrags ausreicht, um einen positiven Bericht zu ermöglichen und die Erteilung der Konzession auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Das rechtliche Problem besteht darin, dass diese von den Bauträgern geforderte Änderung „Vorschriften höheren Ranges betrifft“, wie der konsultierte Anwalt anmerkt. Das Urteil von 2026 begründet diese Doktrin nicht neu. Der Oberste Gerichtshof hält seit Jahren daran fest: Es nützt wenig, wenn physisch Wasser vorhanden ist, wenn es rechtlich nicht möglich ist, es zu erhalten und für die neue Entwicklung zu nutzen.

Öffentliches Eigentum wird nicht durch Schweigen erworben

Der Vorschlag der Bauträger fordert zudem, dass der Antragsteller das Recht erhalten soll, das Immobilienprojekt fortzusetzen, falls die Verwaltung nicht innerhalb von drei Monaten antwortet. Artikel 24.1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes legt fest, dass bei Anträgen, die öffentliches Eigentum betreffen – und Wasser ist ein solches –, das Schweigen als Ablehnung gilt. Eine ausbleibende Antwort kann einen ausstehenden Antrag nicht in ein Recht auf Wasser umwandeln.

Der von ARA Balears konsultierte Experte ist der Ansicht, dass „einem einfachen, noch nicht entschiedenen Antrag kein positiver Wert beigemessen werden kann". Wenn die Konzession nicht erteilt wurde, kann man nicht so handeln, als ob das Wasser bereits rechtlich verfügbar wäre“, stellt er fest.Wassermangel, der Schrecken der Raumplanung

Die Sorge der Projektentwickler hat einen Grund. Ein nachgewiesener Wassermangel kann einen gesamten Stadtentwicklungsplan zu Fall bringen, erst recht bei einem strategischen Wohnungsbauprojekt, einem der Aushängeschilder der verabschiedeten Vorschriften zur Förderung des Wohnungsbaus in Palma. In diesem Zusammenhang wurden alarmierende Stimmen laut über die Möglichkeit, hydrologische Gutachten auszulagern, da unter dem Vorwand, die Verwaltung und die öffentliche Reaktion zu verbessern, Garantien verloren gehen könnten.

Auf jeden Fall bestätigte der Oberste Gerichtshof im Jahr 2020 die Aufhebung des städtischen Raumordnungsplans (POUM) von Castellbell i el Vilar in Barcelona, da für die geplanten neuen Erweiterungen die ausreichende Verfügbarkeit und die rechtliche Sicherheit der Wasserressourcen nicht nachgewiesen waren.

Dieses Urteil ist besonders relevant, da die Generalitat argumentiert hatte, dass Katalonien über eigene wasserwirtschaftliche Vorschriften verfüge und die staatlichen Anforderungen in diesen Begriffen nicht auf sie anwendbar seien. Der Oberste Gerichtshof wies dies zurück. Er legte fest, dass die Verpflichtung zum Nachweis der notwendigen Ressourcen aus staatlichen Vorschriften mit direkter Anwendung resultiert, die dem Stadtplaner auferlegt werden, und bestätigte, dass deren Fehlen die Nichtigkeit des Plans zur Folge haben kann.

Die Doktrin hat daher eine besondere Bedeutung für die Balearen: Dass die Inseln eine eigene Zuständigkeit in Wasserangelegenheiten haben, bedeutet nicht notwendigerweise, dass sie die durch die grundlegende staatliche Gesetzgebung festgelegten Garantien umgehen können.