Mehr Mehrfachbesitzer und mehr Menschen ohne eine einzige Wohnung: Die Kluft schießt auf den Inseln in die Höhe

PalmaImmobilienbesitz konzentriert sich auf den Balearen in immer weniger Händen. Offizielle Daten bestätigen, dass die Zahl der Eigentümer eines einzigen Hauses oder einer Wohnung stetig abnimmt und, wie bei kommunizierenden Röhren, die Gruppe der Mehrfacheigentümer wächst. In weniger als zwei Jahrzehnten ist der Anteil der Katasterinhaber mit einem einzigen städtischen Objekt von 64,78 % im Jahr 2007 auf 54,61 % im Jahr 2026 gesunken. Währenddessen wachsen alle Gruppen der Mehrfacheigentümer bis zu 25 Immobilien pro Kopf, wobei der Sprung bei den kleinen und mittleren Besitzern besonders deutlich ausfällt.

Die Daten der Generaldirektion des Katasteramtes zeichnen eine fortschreitende Transformation der Eigentumsstruktur auf den Inseln nach. Denn während die Zahl der Eigentümer einer einzigen Immobilie deutlich sinkt, machen diejenigen, die zwei oder mehr besitzen, bereits 45 % der Gesamteigentümer aus – ein Wert, der zuvor nie erreicht wurde. Die Entwicklung und Aufschlüsselung dieser Mehrfacheigentümer zeigt deutlich, wie die Akkumulation in einem sehr hohen Tempo voranschreitet, da es sich um Zahlen der letzten 20 Jahre handelt. Konkret stieg der Anteil der Inhaber von zwei städtischen Objekten von 18,58 % auf 20,85 %; bei denjenigen mit drei Objekten von 7,73 % auf 10,21 %; bei vier Objekten von 3,56 % auf 5,29 % und bei fünf Objekten von 1,83 % auf 2,85 %.

Doch genau ab diesem Punkt wird der Wandel noch deutlicher. Die Inhaber von sechs bis zehn Objekten, eine in absoluten Zahlen kleine Gruppe, verzeichnen einen exponentiellen Anstieg: Sie machten 2007 2,51 % aus und stellen nun 4,64 % dar, was einem Anstieg von 84,9 % entspricht. Auch diejenigen, die zwischen 11 und 25 Immobilien anhäufen, sind stark gewachsen, von 0,76 % auf 1,31 %.

Daher ist das Bild, das sich aus den Daten ergibt, nicht nur – oder hauptsächlich – das einer Zunahme der großen Eigentümer. Der große Wandel vollzieht sich bei den kleinen und mittleren Mehreigentümern. „Der allgemeine Trend geht vom Eigentum zum Mehreigentum über“, fasst die Geografin und Forscherin der UIB Sònia Vives zusammen. Wie sie erklärt, „konzentriert sich das Wachstum vor allem auf kleine und mittlere Mehreigentümer“, insbesondere auf diejenigen, die zwischen zwei und fünf Immobilien besitzen, während die großen Eigentümer vergleichsweise stabiler bleiben.

Die Daten stammen aus dem Katasteramt für städtische Immobilien, eine Kategorie, die nicht ausschließlich Wohnungen umfasst: Dazu gehören auch Garagen, Abstellräume, Geschäftsräume und andere städtische Immobilien. Daher dienen diese Zahlen vor allem dazu, die Entwicklung der Verteilung des städtischen Eigentums zu beobachten, anstatt genau festzustellen, wie viele Wohnungen jeder Eigentümer genau besitzt.

Das Eigentum, eine soziale Grenze

Für Vives hat diese Bewegung Konsequenzen, die weit über die Katasterstatistik hinausgehen. Immobilieneigentum ist, so behauptet sie, zu einem der Elemente geworden, die den sozialen Status am stärksten bestimmen. „Der Besitz eines Eigenheims ist derzeit das Element, das am stärksten beeinflusst, an welcher Stelle der sozialen Schichtung man sich befindet“, erklärt sie. Auf der einen Seite stehen diejenigen, die über ausreichend Vermögen verfügen, um weitere Immobilien zu erwerben und sie in eine Einnahmequelle zu verwandeln. Auf der anderen Seite eine Bevölkerung, die zunehmend Schwierigkeiten hat, Zugang zu ihrem ersten Eigentum zu finden, und die auf einen außerordentlich angespannten Mietmarkt angewiesen ist. „Das bedeutet, dass es mehr Menschen gibt, die verarmen, und mehr Menschen, die reicher werden“, merkt Vives an.

Der Mechanismus, so die Forscherin, verstärkt sich selbst. Wer einen sehr großen Teil seines Einkommens für Miete ausgeben muss, hat weniger Sparmöglichkeiten und damit größere Schwierigkeiten, in den Kaufmarkt einzusteigen. Wer hingegen bereits über Vermögen verfügt, kann daraus Mieteinnahmen erzielen und über mehr Ressourcen verfügen, um weiterhin Immobilien zu erwerben.

Vives verortet hier genau den Anstieg der mittleren Eigentümer, den die Katasterdaten zeigen: Personen, die mehr als eine Immobilie erwerben, um sie zu vermieten, und die schrittweise zu Rentiers werden können. „Die Rentiers, die zunehmen, bereichern sich, und diejenigen, die kein Eigentum mehr erwerben können und auf den Mietmarkt ausweichen müssen, verarmen“, erklärt die Professorin der UIB. Daraus leitet sich, schließt sie, „eine immer größere soziale Polarisierung“ ab.

Die Diagnose stimmt mit der des Sindicat de Llogateres de Mallorca überein, das erst in diesem Jahr gegründet wurde. Einer seiner Sprecher, Òscar Martínez, legt den Fokus ebenfalls genau auf diesen Zwischeneigentümer, der oft aus der Debatte zwischen der Privatperson mit nur einer Wohnung und den großen Investmentfonds herausfällt. „Die Mehrheit der Renditeempfänger sind kleine Eigentümer, die fünf oder sechs Immobilien besitzen“, betonte Martínez in einem im Mai gegebenen Interview. Seine Erklärung ist, dass derjenige, der bereits Vermögen besitzt, auch über die größere Fähigkeit verfügt, das notwendige Eigenkapital für den Erwerb einer weiteren Immobilie aufzubringen. „Am Ende landen die Immobilien in immer weniger Händen“, schloss er.

Das Syndikat stellt damit eines der am weitesten verbreiteten Bilder des Mietmarktes in Frage: das des privaten Eigentümers, der lediglich eine zweite Wohnung besitzt. Martínez ist der Ansicht, dass Wohnraum zunehmend zu einem Vermögenswert zur Erzielung von Rendite geworden ist, und besteht darauf, dass die Wurzel des Problems nicht einfach den Ausländern zugeschrieben werden kann, die auf Mallorca kaufen. „Die Verantwortung liegt nicht bei den Ausländern, sondern bei denen, die zu diesen Preisen verkaufen“, verteidigt er.

Das Syndikat schätzt, dass mehr als die Hälfte der Mieter mehr als 30 % ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden, und warnt davor, dass es auf Mallorca bereits außerordentlich schwierig ist, eine Miete unter 900 Euro zu finden.

Ein globales Phänomen

Eine dieses Jahr vom Ministerium für soziale Rechte und Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit dem Institut für Philosophie des CSIC veröffentlichte Untersuchung, die sich speziell mit dem Mietmarkt befasst, zeigt, dass mehr als die Hälfte der von Privatpersonen im Staat vermieteten Wohnungen sich im Besitz von Eigentümern befinden, die zwei oder mehr Wohnungen vermieten. Konkret konzentrieren die Mehrfachvermieter 52,8 % der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen.

In Palma steigt dieser Anteil auf etwa 63 %, eine der höchsten Zahlen unter den untersuchten Großstädten. Das Ergebnis passt zu der Idee, die die Mietergewerkschaft (Sindicat de Llogateres) vertritt: Der Eigentümer mit nur einer Mietwohnung erklärt die Marktstruktur nicht mehr allein, auch wenn weiterhin sehr unterschiedliche Vermögensprofile existieren.

Der Bericht mit dem Titel El problema de la concentración inmobiliaria en España stellt fest, dass zwischen 2008 und 2022 die Haushalte mit nur einer Immobilie um 22 % zurückgingen, während diejenigen, die zwei oder mehr besaßen, um 54 % zunahmen. Parallel dazu stieg die Zahl der Haushalte ohne Eigentum um 63 %. Dieser Trend deckt sich mit den Katasterdaten der Balearen: Das Gewicht der Eigentümer von nur einem Objekt nimmt ab, während das der Mehrfacheigentümer zunimmt.

Für Sònia Vives ist es kein Zufall, dass dieser Trend in einem Gebiet wie den Balearen eine besondere Intensität aufweist. Die Forscherin verortet diesen Wandel innerhalb eines umfassenderen staatlichen Prozesses der Finanzialisierung von Wohnraum und der Expansion der Vermögenswirtschaft, ist jedoch der Ansicht, dass sich die Folgen in stark vom Tourismus geprägten Volkswirtschaften verschärfen.

„Es handelt sich nicht um einen rein balearischen Trend, sondern um einen des gesamten Staates, aber es stimmt, dass dieser Prozess in den vom Tourismus geprägten Volkswirtschaften intensiver ist“, erklärt sie. Im Fall der Inseln fügt Vives noch die Stärke der ausländischen Immobilieninvestitionen hinzu. Der Zustrom von Kapital mit einer höheren Kaufkraft als die eines Großteils der ansässigen Bevölkerung verstärkt laut der Forscherin Ungleichheiten, die bereits durch die bloße Anhäufung von Vermögen entstehen.

Der Immobiliensektor teilt die Diagnose über die extreme Schwierigkeit beim Zugang zu Wohnraum, legt den Schwerpunkt jedoch auf eine andere Ursache. Der Präsident des offiziellen Verbandes der Immobilienmakler der Balearen, José Miguel Artieda, hat bei verschiedenen Gelegenheiten gesagt, dass die Inseln in eine „Wohnungsangebotskrise“ eingetaucht sind. Laut Artieda erschwert der Mangel an verfügbaren Immobilien angesichts der bestehenden Nachfrage sowohl den Zugang für neue Käufer als auch für Personen, die bereits eine Wohnung besitzen, aber eine weitere benötigen.