Kann man verbieten, dass Geierfonds Wohnungen auf den Inseln kaufen?

PalmaMÉS per Mallorca hat eine Initiative wieder aufgegriffen, die die PP und Vox 2024 im Parlament zu Fall gebracht hatten, da sie der Ansicht sind, dass der Vorschlag für bezahlbaren Wohnraum, den die Europäische Kommission kürzlich unterbreitet hat, ihr neue Relevanz verleiht. Es handelt sich um einen Gesetzentwurf gegen Immobilienspekulation – der, falls er verabschiedet wird, dem Kongress vorgelegt werden muss –, dessen wichtigste Maßnahme die Einschränkung des Immobilienkaufs durch Unternehmen und juristische Personen ist, wie etwa Investmentfonds, Handelsgesellschaften und Firmen. Das letztendliche Ziel der Norm, die in den kommenden Wochen mit einigen Änderungen erneut eingereicht werden soll, ist es, dass der Wohnungsmarkt der sozialen Funktion Vorrang vor der finanziellen Rendite einräumt. Der Anführer der Ökosouveränisten, Lluís Apesteguia, verteidigt, dass dieser Vorschlag einen rechtlichen Rahmen haben könnte, doch die Regierungspräsidentin, Marga Prohens, warf ihm vor, die „Enteignung“ von Wohnraum zu fördern. Ist es möglich, Heuschreckenfonds den Erwerb von Wohnraum auf den Inseln zu verbieten?

Der Gesetzentwurf von MÉS per Mallorca schlägt ein explizites Verbot für den Kauf von Wohnungen durch Unternehmen und Gesellschaften vor. Davon ausgenommen sind öffentliche Verwaltungen zur Entwicklung öffentlicher Wohnungspolitik sowie die Begründung von Hypothekengarantien. Zudem wird gefordert, den gewöhnlichen Aufenthalt auf den Inseln für mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre durch die polizeiliche Anmeldung (Empadronamiento) nachzuweisen, um Eigentum an einer Wohnimmobilie erwerben zu können. Ebenso ist es Einwohnern oder deren Ehepartnern, die bereits Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungen in Spanien oder ihrem Herkunftsland sind, untersagt, neue Immobilien zu kaufen. Parallel dazu wird vorgeschlagen, dass sich der Käufer eines Hauses verpflichtet, seinen gewöhnlichen Wohnsitz für mindestens zehn Jahre in der Immobilie beizubehalten, und im Falle eines notwendigen Umzugs aus höherer Gewalt diese innerhalb von weniger als 24 Monaten zu einem festgelegten Preis an einen Einwohner zu vermieten: Es wäre ihm untersagt, die Immobilie für touristische Vermietungen zu nutzen oder deren Wohnzweck in diesem Jahrzehnt zu ändern.

Parallel dazu gibt es den Gemeinden Werkzeuge an die Hand, mit denen sie je nach Situation der Gemeinde entscheiden können, welche dieser Maßnahmen sie anwenden oder nicht, sofern drei Bedingungen eines Wohnungsstress-Index erfüllt sind, der ebenfalls in der Norm vorgesehen ist. Im gleichen Sinne wird ein Sanktionsregime vorgeschlagen: Notare und Grundbuchbeamte sollten alle Transaktionen mit Nichtansässigen in einem speziellen Register der Regierung melden. Sehr schwere Verstöße – wie der Kauf oder die Eintragung einer Immobilie unter Umgehung des Gesetzes – werden mit Bußgeldern von bis zu 25 % des Kaufpreises geahndet, mit einem Mindestbetrag von 30.000 Euro. Zudem sind Disqualifikationen von bis zu sechs Monaten für Grundbuchbeamte vorgesehen.

Quellen von MÉS per Mallorca erklären, dass sie das Gesetz in den kommenden Wochen aktualisieren werden, um zwei Vorschläge hinzuzufügen. Der erste ist ein Gesetzesvorschlag, der letzte Woche von der Partei Nova Canàries eingebracht wurde und vorschlägt, Wohnraum zu einem subjektiven Recht zu machen, das auf gerichtlichem Wege gegenüber der Verwaltung eingefordert werden kann. Darüber hinaus wird das Ziel festgelegt, innerhalb von fünf Jahren 44.000 Sozialwohnungen zu erreichen, und eine stabile öffentliche Finanzierung in Höhe von 0,4 % des regionalen BIP etabliert, was auf den Kanarischen Inseln etwa 256 Millionen Euro jährlich entspräche. Um dies zu erreichen, wird vorgeschlagen, eine spezifische Steuer für Großbesitzer, Banken und Geierfonds einzuführen, die Immobilien zu spekulativen Zwecken leer stehen lassen, um deren vorübergehende Abtretung und die Mobilisierung des leerstehenden Wohnungsbestands zu erzwingen, sowie ein Paket an Steuersenkungen, um den Zugang zum Hauptwohnsitz zu erleichtern. Außerdem wird der Vorschlag einer Studie des Strategischen Metropolplans von Barcelona (PEMB) aufgenommen, wonach in angespannten Gebieten Wohnungen nur für den gewöhnlichen und dauerhaften Gebrauch des Käufers erworben werden dürfen, mit Ausnahmen wie dem Erwerb ganzer Gebäude, sofern die Wohnungen für die dauerhafte Vermietung bestimmt sind und nicht für vorübergehende oder touristische Zwecke. Was Zweitwohnungen betrifft, so würde die Maßnahme den Kauf einer zweiten Wohnung in einer anderen Gemeinde als dem Hauptwohnsitz ermöglichen, selbst wenn sie in einem angespannten Gebiet liegt, sofern dies für den persönlichen Gebrauch und nicht für Vermietung oder Investition geschieht.

Welchen rechtlichen Rahmen haben diese Vorschläge?

Dieselben Quellen argumentieren, dass ihr Vorschlag rechtlich fundiert ist: "Dies bestätigt die Studie des PEMB und der Vorschlag der Europäischen Kommission". In der Begründung des Gesetzesentwurfs liefert MÉS eine juristische Argumentation. Er beruft sich auf Artikel 47 der Europäischen Verfassung, der festlegt, dass alle Spanier ein Recht auf angemessenen und würdigen Wohnraum haben. Er zitiert auch das Autonomiestatut, insbesondere Artikel 33.4, der der Gemeinschaft die ausschließliche Zuständigkeit für Wohnungsbaufragen überträgt. Andererseits erinnert er daran, dass die Europäische Union bereits Ausnahmen zur Beschränkung des An- und Verkaufs an Nichtansässige in Gebieten wie Malta, Dänemark und den Åland-Inseln in Finnland anerkennt. Zudem argumentiert er, dass die unkontrollierte freie Investition in einem begrenzten Gebiet zu einem Preisanstieg führt, der die Ausübung europäischer Freiheiten wie den freien Personenverkehr, den Aufenthalt von Personen und die Niederlassungsfreiheit behindert. Des Weiteren stützt er sich auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der EU, die es einem Mitgliedstaat erlaubt, Beschränkungen aus zwingenden Gründen des Allgemeinwohls festzulegen. Im gleichen Sinne betont er, dass die Beschränkungen ausschließlich auf dem Kriterium des tatsächlichen Wohnsitzes oder der Registrierung basieren und nicht auf der Nationalität, und dass sie als außerordentliche und zeitlich begrenzte Maßnahmen für Gemeinden in einer Wohnungsnotlage konzipiert sind.

Zu dieser Debatte kommt die im Oktober 2025 veröffentlichte Studie des PEMB hinzu – einer privaten Vereinigung, die von der Stadtverwaltung von Barcelona und dem Großraum Barcelona gefördert wird –, welche die rechtliche Machbarkeit der Beschränkung des Immobilienkaufs auf den Hauptwohnsitz analysierte, eine Maßnahme, die von europäischen Städten wie Amsterdam inspiriert ist. Der Bericht hielt es für machbar, den Kauf von Wohnungen zu begrenzen, wenn diese nicht als Hauptwohnsitz des Käufers dienen, jedoch mit einigen Ausnahmen. Andererseits ist MÉS der Ansicht, dass der Gesetzesvorschlag für bezahlbaren Wohnraum der Europäischen Kommission einen gemeinsamen europäischen Rahmen und eine objektive Methodik festlegt, die, falls sie verabschiedet wird, ihren Forderungen mehr rechtliche Deckung verleihen wird. Dieser regulatorische Rahmen muss den lokalen und staatlichen Institutionen Instrumente an die Hand geben, damit die Stadtverwaltungen die touristische Vermietung und den Kauf von Zweitwohnungen einschränken können.

"Der Vorschlag der Europäischen Kommission lässt Spielraum für ein Eingreifen"

Der Professor für Völkerrecht an der UIB, Joan David Janer, betont, dass der Vorschlag der Europäischen Kommission den staatlichen Verwaltungen Leitlinien gibt, um „Maßnahmen zu ergreifen, die nicht mit dem Gemeinschaftsrecht in Konflikt stehen“. „Er gibt einen Spielraum für Interventionen“, erklärt er: „Wir stellen fest, dass es in vielen Mitgliedstaaten ein Wohnungsproblem gibt, und die Verwaltungen könnten die Befürchtung gehabt haben, Maßnahmen anzuwenden, die möglicherweise nicht mit der freien Dienstleistungserbringung vereinbar sind.“ Daher ist er der Ansicht, dass der Vorschlag „ein Mindestmaß an Rechtssicherheit bietet, sowohl für den Staat als auch für die Autonomen Gemeinschaften“. In diesem Sinne weist er darauf hin, dass es bei der Regelung nicht um die Nationalität geht, „sondern darum, Vorrang für den Zugang der Einwohner zu Wohnraum zu schaffen“. Andererseits warnt er, dass die Begrenzung des Kaufs von Zweitwohnungen „nicht einfach unterzubringen ist, da das Recht auf Privateigentum ins Spiel kommt“.

Allerdings lehnt er ab, dass dieser Vorschlag derzeit irgendeinen Schutz bietet. „Im Moment ist es ein Entwurf eines Vorschlags, der erst noch bearbeitet werden muss“, warnt er. Andererseits, ohne auf den Inhalt des Gesetzesvorschlags von MÉS per Mallorca einzugehen, hält er ihn a priori für „maximalistisch“ und bezweifelt, dass er im spanischen Verfassungsrahmen Platz findet. „Das Parlament von Katalonien verabschiedete eine Norm, die darauf abzielte, Zweitwohnungen in Katalonien zu begrenzen, und der Consell de Garanties Estatutàries teilte ihnen einstimmig mit, dass dies verfassungswidrig sei“, erinnert er. Die Generalitat hat sich vorgenommen, Gesetzesänderungen voranzutreiben, um die vom Consell de Garanties aufgezeigten Risiken zu vermeiden. Laut Janer „kollidiert“ der Vorschlag der Öko-Souveränisten „mit dem Recht auf Privateigentum, der freien Intervention und dem Wohnungsmarkt“.

der Consell de Garanties Estatutàries teilte ihnen einstimmig mit, dass dies verfassungswidrig sei", erinnert er. Die Generalitat hat sich vorgenommen, Gesetzesänderungen voranzutreiben, um die vom Consell de Garanties aufgezeigten Risiken zu vermeiden. Laut Janer „kollidiert“ der Vorschlag der Öko-Souveränisten „mit dem Recht auf Privateigentum, der freien Intervention und dem Wohnungsmarkt“.