Der Regierungsbericht zur Nichtbegrenzung der Mietpreise ist voller Fehler.

PalmeIm Dezember 2025 erhielt die Regierung der Balearen die Ergebnisse eines Berichts der Stiftung der Universität Rovira i Virgili (URV). Dieser stützte ihre Position zur staatlich zulässigen Mietpreisbindung. Laut der Studie wäre eine Begrenzung der Mietpreise auf den Balearen kontraproduktiv, da sie den Zugang zu Wohnraum verschärfen würde. Das Wohnungsbauministerium investierte 15.519,46 € in diese Studie, die von Sergio Nasarre, Professor für Zivilrecht und Gründer des UNESCO-Lehrstuhls, sowie Santiago Ariste, Professor für Analysemethodik an der URV, verfasst wurde. Der Bericht weist jedoch zahlreiche Fehler auf: Mehr als die Hälfte der enthaltenen Tabellen sind fehlerhaft. Berechnungen dieser Zeitung, die von Experten überprüft wurden, ergaben, dass die Prozentangaben in 13 der 25 Tabellen, die zur Untermauerung der Argumentation herangezogen werden, falsch sind.

Der Text mit dem Titel Bericht über die Zweckmäßigkeit der Einführung eines Mietpreisbindungssystems für Wohnraummieten auf den BalearenEr wurde bereits mehrfach von Vertretern der Regierung zitiert. Darunter auch Wohnungsbauminister José Luis Mateo, der in der Plenarsitzung vom 10. Februar das staatliche Wohnungsbaugesetz scharf kritisierte. Dieses erlaubt seit drei Jahren die Begrenzung der Mietpreise auf den Balearen, obwohl die Volkspartei (PP) dies ablehnt. „Wir ergreifen die notwendigen Maßnahmen, um das Hauptproblem, den Wohnungsmangel, anzugehen, und greifen nicht auf Zauberformeln zurück, die die Öffentlichkeit verwirren und die Preise begrenzen – etwas, von dem wir wissen, dass es nicht funktioniert“, betonte er in der Plenarsitzung. „Tatsächlich empfiehlt ein von der Regierung in Auftrag gegebener Bericht“, fuhr er in seiner Antwort an die PSIB-Abgeordnete Mercedes Garrido fort, „von einer Expertengruppe, die Sie vermutlich diskreditieren wollen, Experten des UNESCO-Lehrstuhls für Wohnungsbau an der Universität Rovira i Virgili (URV), […] nicht in die Preise auf den Inseln einzugreifen und warnt zudem davor, dass dies unbeabsichtigt zu einer Umkehrung des Preissystems führen könnte.“

Der 51-seitige Bericht kommt zu dem Schluss, dass Mietpreisbindungen die Verfügbarkeit von Mietwohnungen verringern, den Wettbewerb um Wohnungen ohne diese strenge Regulierung verschärfen und zu Verteilungsverzerrungen führen, die Haushalte mit unterschiedlichem Einkommen ungleich betreffen. Er stützt sich auf internationale und nationale Literatur und hebt hervor, dass bei einer Verschärfung der Regulierungen ein Teil des Angebots in weniger regulierte Bereiche abwandert. Anhand von Zahlen aus Katalonien, wo das Gesetz gilt, wird argumentiert, dass jede Intervention, die die Preisfreiheit einschränkt, ohne gleichzeitig das Angebot zu erweitern, die bestehenden Probleme verschärfen könnte.

Allerdings enthalten die meisten prozentualen Zu- und Abnahmen bei der Entwicklung von Mietwohnungen, Wohnungs- und Kurzzeitmietkautionen sowie dem durchschnittlichen Mietpreis Berechnungsfehler. Beispielsweise ist die Entwicklung des Index für die Anzahl größerer Mietwohnungen in den Gemeinden mit den meisten Einwohnern (über 20.000) fehlerhaft. So wird beispielsweise ein Anstieg dieser Immobilien um 42,5 %, 50,1 % bzw. 62,9 % in Alcúdia, Calvià und Ciutadella zwischen 2011 und 2023 angegeben, während der Wert (laut Daten der spanischen Regierung im selben Dokument) bei 73,79 % bzw. 100 % lag. Dieser Fehler wiederholt sich bei der Berechnung für Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern. Auch bei der Anzahl der Mietkautionen für Wohnimmobilien nach Gemeinde und Insel tritt er auf. So wird beispielsweise ein Rückgang der Kautionen auf Ibiza zwischen 2020 und 2024 um 65 % genannt, während der korrekte Wert bei 39,4 % liegt, und ein Rückgang um 161,5 % auf Formentera, wo er bei 61,76 % liegt. Auch bei Kurzzeitvermietungen tritt dieser Fehler auf. Es wird ein Anstieg der Kautionen um 45,8 % auf Ibiza, 76,9 % auf Formentera, 68 % auf Mallorca und 65,8 % auf Menorca zwischen 2020 und 2024 genannt. Die korrekten Zahlen lauten 84,62 %, 333 %, 212,5 % und 19 %. Ähnliche Fehler treten auch bei den Berechnungen zur Entwicklung der Mietpreise und Kautionen auf.

Wie könnte sich dies auf die Schlussfolgerungen der Studie auswirken? Eduard Robsy, ein auf Wohnungsbau spezialisierter Wirtschaftswissenschaftler und derzeit gewähltes Mitglied des PSIB-Rats auf Menorca, hat zunächst die Fehler identifiziert, die auch von dieser Zeitung bestätigt wurden. „Die Anzahl der Rechenfehler in einfachen Berechnungen ist überraschend. Nicht schlecht für eine hochkarätige Arbeit, auf der die wichtigste Wohnungsbauentscheidung dieser autonomen Gemeinschaft basieren soll“, kommentiert er. Der Experte ist jedoch der Ansicht, dass der gesamte Text überarbeitet werden muss. „Es geht nicht nur um die fehlerhaften Berechnungen; die Studie basiert auch auf Indikatoren, die für Schlussfolgerungen ungeeignet sind“, argumentiert er. „Im Grunde erfindet der Bericht alles: Er behauptet, dass es in Katalonien nicht funktioniert hat – und ignoriert dabei alle Berichte, die seiner These widersprechen – und behauptet dann, dass es auch auf den Balearen nicht funktionieren würde. Es wird jedoch nicht versucht zu bestätigen, dass es einen parallelen Trend gibt und dass dieser mit der Ausweisung von Gebieten unter Druck zusammenbricht.“ „Das ist reine Dogmatismus und Arroganz“, klagt der Sozialist.

Eine „relevante“ Auslassung

Robsy merkt in diesem Zusammenhang an, dass die Datenauswahl der Studie „voreingenommen“ und die Methodik des Berichts „fragwürdig“ sei. „Die Studie verwendet Daten und Gemeinden willkürlich und berücksichtigt nicht deren potenzielle kumulative Auswirkungen“, sagt er. „Es gibt kein stichhaltiges Argument in der Arbeit, das das Versagen der Ausweisung von Problemgebieten in den untersuchten Städten schlüssig belegt, geschweige denn die Schlussfolgerungen rechtfertigt.“ Er fügt hinzu, dass der Text zudem eine „bedeutende“ Lücke aufweist. „Es wird nirgends erwähnt, dass die Mindestlaufzeit von Mietverträgen 2019 von drei auf fünf Jahre (bei institutionellen Vermietern auf sieben Jahre) verlängert wurde“, bemerkt er. Dies hätte bei der Berechnung der Entwicklung der Mietvertragszahlen berücksichtigt werden müssen: Denn es werden nicht zwangsläufig weniger Verträge aufgrund von Preisobergrenzen abgeschlossen, sondern diese Variable könnte die Anzahl ebenfalls reduziert haben. „Die Studie legt außerdem nahe, dass der Anstieg saisonaler Mietangebote eine direkte Folge der Verabschiedung des Wohnungsrechtsgesetzes ist, obwohl diese Veränderung viel früher stattfand“, betont er. „Die Inseln verdienen einen unabhängigen Bericht, der auf soliden und geprüften Daten basiert, sorgfältig präsentiert wird und eine fundierte quantitative Methodik anwendet“, betont er. Ivan Murray, promovierter Geograph und Experte für Tourismusentwicklung, kritisiert ebenfalls die Methodik des Berichts. „Ich war ziemlich alarmiert“, sagt er. „Der Bericht verwendet eine sehr kleine Stichprobe, versucht, Schlussfolgerungen zu ziehen, die statistisch nicht signifikant sein können, und das methodische Design ist fragwürdig“, erklärt er. Er verweist zudem auf Diskrepanzen zwischen dem Text und den Schlussfolgerungen des Berichts. „Analytisch gesehen unterscheidet diese Studie nicht zwischen den verschiedenen Arten von Mietverträgen“, erklärt er und ist der Ansicht, dass die Daten genauer untersucht werden sollten. „In der wissenschaftlichen Literatur geht es in der Regel nicht um Schwarz-Weiß-Malerei, sondern um Debatten“, bemerkt er. „Preisregulierung ist eine wichtige Maßnahme, muss aber durch eine Reihe anderer Maßnahmen ergänzt werden, obwohl sie durchaus Wirkung zeigt, was die Autoren des Berichts selbst anerkennen“, fügt er hinzu.

Macià Blázquez, Geographieprofessor an der Universität der Balearen (UIB) und Tourismusforscher, widerspricht ebenfalls den Schlussfolgerungen des Berichts. „Die Ausweitung des Angebots ohne Beschränkung der Marktmechanismen bedeutet, jegliche ökologische und soziale Beschränkungen zu ignorieren und soziale Gerechtigkeit sowie planetare Grenzen zu missachten“, betont er. „Der Bericht legitimiert die Argumentation der PP-Regierung, die mit Unterstützung von Vox Gesetze zur Schwächung des Landnutzungsschutzes verabscheut: die Schaffung strategischer Wohnprojekte auf ländlichem Raum oder die Legalisierung von Immobilien in Naturschutzgebieten“, argumentiert er. Er kritisiert den Bericht außerdem dafür, dass er die Abschaffung von Airbnb als Möglichkeit zur deutlichen Senkung der Mietpreise „ohne statistische Grundlage“ abtut. Der Bericht, den er zusammen mit Murray und Maria Antònia Martínez für die UIB erstellt hat, widerlegt dies, warnt er.