Josep Sintes: „Wir müssen Wohnraum schaffen und schützen, um darin zu leben, so wie wir Industrie- oder ländlichen Boden haben“

PalmaEr war für kurze Zeit Geschäftsführer des Kongresspalastes von Palma und kennt daher auch die öffentliche Verwaltung. Josep Sintes hat jedoch einen großen Teil der letzten Jahre damit verbracht, das Phänomen des exzessiven Anstiegs der Immobilienpreise zu untersuchen, in dem er derzeit tätig ist. Als promovierter Wirtschaftswissenschaftler hat er allen parlamentarischen Gruppen der Balearen einen Vorschlag zur Lösung konkreter Probleme angesichts der Wohnungsnot geschickt, den er Marc Insular d’Equilibri Territorial (MIET) genannt hat.

Sie kommen aus der Immobilienbranche. Wie sind Sie zu einem Vorschlag wie dem MIET gelangt?

— Gerade weil ich das Problem von innen gesehen habe. Jahrelang wurde die Debatte über Wohnraum fast ausschließlich unter dem Aspekt des Angebots geführt: mehr bauen, Verfahren beschleunigen, Flächen freigeben, Bauvorhaben erleichtern. Und all das ist offensichtlich wichtig. Aber auf den Balearen gibt es eine Realität, die immer schwieriger zu ignorieren ist: Selbst wenn gebaut wird, verlieren die Einwohner weiterhin an Zugangsfähigkeit.

— Das ist es, was mich dazu brachte, das Problem zu überdenken. Denn wenn das System immer das gleiche Ergebnis liefert, auch wenn das Angebot steigt, haben wir es wahrscheinlich nicht mit einer einfachen quantitativen Unzulänglichkeit zu tun. Es gibt einen tieferen Mechanismus. Aus der Immobilienbranche sieht man sehr deutlich, dass der balearische Markt nicht mehr nur mit lokalen Gehältern oder lokaler Nachfrage operiert. Er ist verbunden mit Kapitalflüssen, europäischen Vermögen, Zweitwohnsitzen, internationalen Investitionen. Das passiert anderswo nicht. Und wenn man das auf ein kleines, begrenztes und sehr attraktives Gebiet legt, ist das Ergebnis, dass der Bewohner in einer völlig ungleichen Liga konkurriert. Der MIET entstand aus dieser Beobachtung. Nicht aus einer Opposition zum Markt, sondern aus dem Versuch zu verstehen, warum der Markt in bestimmten Gebieten wie den Balearen immer exklusivere Ergebnisse für die ansässige Bevölkerung generiert.

Und was ist dieses „strukturelle Ding“, das Ihrer Meinung nach nicht angesprochen wird?

Manche werden sagen, das sei einfach der freie Markt.

Manche werden sagen, das sei einfach freie Marktwirtschaft.

— Ja, und genau deshalb ist mein Ansatz, dass der Markt genau so funktioniert, wie er konzipiert ist. Ich sage nicht, dass der Markt im klassischen Sinne 'versagt'. Das Problem ist, dass die aktuellen Regeln es zulassen, dass Wohnraum in einem Gebiet mit sehr knappem Angebot direkt mit globalen Vermögensnutzungen konkurriert. Wenn das passiert, ist das wirtschaftlich gesehen ein schlüssiges Ergebnis, aber sozial kann es sehr aggressiv sein. Der Markt weist die Ressource demjenigen zu, der die höchste Zahlungsfähigkeit hat. Und auf einer Insel mit einem so hohen internationalen Druck tendiert dies dazu, die ansässige Bevölkerung schrittweise zu verdrängen. Deshalb schlägt das MIET nicht vor, die Preise direkt zu beeinflussen. Es wird vorgeschlagen, auf die institutionellen Regeln einzuwirken, die bestimmen, wie dieser Preis gebildet wird. Das ist ein wichtiger Unterschied.

Ihr Modell spricht von der funktionalen Trennung des Bodens, ich verstehe also, dass dies im Bereich der allgemeinen Bebauungspläne geschieht. Was bedeutet das genau?

— Aber schränkt das nicht das Privateigentum ein?

Aber ist das nicht eine Einschränkung des Privateigentums?

— Nicht mehr als das, was jede Stadtplanung bereits leistet. Die Stadtverwaltungen entscheiden bereits, wo es Hotels, wo es Industrie oder wo es öffentliche Einrichtungen geben kann. Was ich vorschlage, ist, die Wohnfunktion auch als eine Nutzung zu integrieren, die in Gebieten mit extremer Anspannung spezifischen Schutz verdient. Letztendlich ist der Boden kein beliebiges Gut. Er ist endlich, räumlich begrenzt und beeinflusst direkt die soziale und wirtschaftliche Struktur des Territoriums. Alle Gesellschaften regeln den Boden auf die eine oder andere Weise. Die Frage ist nicht, ob es eine Regulierung gibt, sondern mit welchem Ziel sie reguliert wird.

Die Debatte über den Kauf durch Ausländer ist mit aller Macht zurückgekehrt. Sind Sie dafür?

— Das heißt, die Spielregeln anwenden, bei denen die Balearen Kompetenzen haben, wie die Raumordnung?

Das heißt, über die Spielregeln hinaus handeln, mit denen die Balearen Kompetenzen haben, wie z. B. die Raumordnung?

— Genau. Auf den Balearen können wir nicht weiter nur mit abstrakten Marktmechanismen regulieren, als ob wir ein Gebiet mit unendlichem Land und homogener Nachfrage wären. Hier gibt es einen sehr konkreten und sehr intensiven globalen Druck. Wenn Sie ein starres Angebot und eine sehr starke globale Nachfrage haben, tendiert der Markt auf natürliche Weise dazu, sich auf die Segmente mit der höchsten Zahlungsfähigkeit auszurichten. Dies ist das, was mit Wohnraum passiert, aber auch mit anderen knappen Ressourcen des Gebiets. Wenn wir die Regeln nicht an diese Realität anpassen, wird der Markt weiterhin die ansässige Bevölkerung schrittweise verdrängen. Und ich glaube, die politische Debatte hat noch nicht vollständig anerkannt, dass wir vor einer strukturellen Transformation der Funktionsweise des Gebiets stehen.

Auf den Balearen sind wir es gewohnt, dass bei restriktiven oder interventionistischen Vorschlägen von Investorenschreck die Rede ist.

— Es wird davon abhängen, welche Investitionen wir anziehen wollen. Das Modell eliminiert nicht den Vermögensmarkt oder den Residenztourismus. Es differenziert Räume. Es wird weiterhin Flächen geben, die auf globale Investitionen ausgerichtet sind. Aber es muss auch Räume geben, in denen die Hauptfunktion darin besteht, Wohnraum zum Leben zu gewährleisten. Darüber hinaus glaube ich, dass oft ein falsches Dilemma zwischen Wirtschaft und territorialem Zusammenhalt gestellt wird. Ein Gebiet, in dem die ansässige Bevölkerung nicht stabil leben kann, führt mittelfristig auch zu sehr ernsten wirtschaftlichen Problemen. Daher ist es wirtschaftlich und sozial nicht rentabel.

Sie haben dieses Dokument bereits den politischen Gruppen vorgelegt. Welche Antwort haben Sie erhalten?

— Es gibt Interesse, weil ich glaube, dass viele Leute wahrnehmen, dass traditionelle Werkzeuge nicht mehr ausreichen. Ein Teil der Debatte konzentriert sich weiterhin stark auf mehr Bauen, und ich sage nicht, dass dies nicht notwendig ist. Aber wenn wir auch nicht auf den Preisfestsetzungsmechanismus und den Wettbewerb zwischen ungleichen Nachfragen einwirken, wird das Problem fortbestehen. Ich glaube, dass selbst in sehr unterschiedlichen politischen Räumen die Intuition besteht, dass die Balearen in eine neue Phase territorialer Spannungen eintreten, in der der Wohnungsmarkt nicht mehr nur mit klassischen Kategorien verstanden werden kann.

Und was passiert, wenn nichts weiter getan wird als einige geschützte Wohnungen und die bisher gesehenen Maßnahmen?

— Dass die Entkopplung zwischen dem lokalen Einkommen und dem Immobilienpreis weiter zunehmen wird. Und es kommt ein Punkt, an dem dies nicht mehr nur ein Immobilienproblem ist, sondern ein strukturelles Problem des Landes wird. Ein Gebiet kann einen Zustand, in dem die Bevölkerung, die dort arbeitet, studiert und ihr tägliches Leben führt, nicht unbegrenzt aufrechterhalten, wenn sie dort nicht mehr unter normalen Bedingungen leben kann. Denn es kommt ein Punkt, an dem dies absolut alles betrifft: den Arbeitsmarkt, die öffentlichen Dienstleistungen, den sozialen Zusammenhalt, die demografische Kontinuität und sogar die Identität des Gebiets. Manchmal wird über Wohnraum gesprochen, als ob er nur ein weiterer Markt wäre. Aber Land und Wohnraum haben eine sehr unterschiedliche strukturelle Funktion. Es ist nicht nur ein wirtschaftlicher Vermögenswert: Es ist die physische Grundlage, auf der eine Gesellschaft organisiert ist. Wenn der Preis des Landes vom wirtschaftlichen Potenzial der Einwohner entkoppelt ist, gerät das System zunehmend in eine sehr fragile Situation. Sie beginnen Schwierigkeiten zu haben, damit Lehrer, Sanitäter, Polizisten, Angestellte im Dienstleistungssektor und junge Leute bleiben können. Und es kommt ein Punkt, an dem die Frage nicht mehr ist, ob die Preise teuer oder billig sind. Die Frage ist, ob das Land normal weiter funktionieren kann. Denn ein Land kann nicht unbegrenzt funktionieren, wenn die Arbeitnehmer, die es tragen, nicht dort leben können. Das Problem ist, dass diese Dynamiken normalerweise keinen plötzlichen Bruch verursachen. Es sind schrittweise Prozesse. Jahrelang scheint das System noch zu funktionieren, aber es erfordert immer mehr Ausnahmen, mehr Verlagerungen, mehr prekäre Wohnverhältnisse und mehr Abhängigkeit von außen, um weiter zu funktionieren. Deshalb glaube ich, dass die Debatte viel tiefer geht als die Frage, ob die Preise teuer sind. Was wir wirklich diskutieren, ist, welche Art von Land wir sein wollen: Ich denke, die Inseln können nicht länger als eine Art Bodenmarkt für Menschen mit hohem Einkommen funktionieren, während die lokale Gemeinschaft ausgeschlossen wird.