Die Eigentümer eines Gebäudes in Cala Llamp müssen den Swimmingpool abdecken und die ihnen gehörende Terrasse, die sich auf öffentlichem Grund befindet, öffnen.

PalmeDie Eigentümer eines Gebäudes in Cala Llamp (Andratx) müssen einen Teil ihres Swimmingpools überdachen und ihre private Terrasse öffentlich zugänglich machen, da die Gerichte bestätigt haben, dass sie ohne entsprechende Genehmigung kein öffentliches Land nutzen dürfen. Dieses Urteil stammt vom Obersten Gerichtshof, der bestätigt, dass eine Eigentümergemeinschaft „keine Verwaltungskonzession zur Nutzung öffentlichen maritimen und landseitigen Landes erhalten kann“. Die Entscheidung bestätigt das Urteil des Nationalen Gerichtshofs, der den Antrag der Gemeinde Cala Llamp abgewiesen hatte. Das Gebiet wurde in den letzten Jahren durch ungezügelte Bebauung stark beeinträchtigt. Die Gemeinde liegt direkt am Strand, in unmittelbarer Nähe der bekannten Supermärkte. BlätterDas Gebäude verfügt über einen Swimmingpool und ein Solarium auf öffentlichem Grund. Seit Jahren bemühen sich die Eigentümer um eine Genehmigung, jedoch ohne Erfolg. Die Gerichte haben wiederholt dasselbe entschieden: Ein Solarium mit Swimmingpool darf nicht genutzt werden, wenn es sich im öffentlichen Bereich befindet, einem durch das Küstengesetz geschützten Gebiet.

Dieser Fall ist einer von vielen, die vor Gericht landen, weil Eigentümer versuchen, den öffentlichen Bereich – die ersten Meter der Küste – für private Zwecke zu nutzen, und zwar, wie in diesem Fall, mit festen, nicht abbaubaren Bauten. Bemerkenswert ist jedoch, dass sich die beliebten Strandbars direkt neben diesem Gebäude befinden. BlätterEine noch größere Anlage, ebenfalls mit Schwimmbecken und Terrassen, befindet sich auf öffentlichem Gelände. In diesem Fall liegt die Genehmigung der Küstenbehörde vor.

Hintergrund

Der Fall geht auf das Jahr 1970 zurück, als die damaligen Eigentümer des Gebäudes eine Nutzungsgenehmigung für 791 Quadratmeter öffentliches Land erhielten. Diese Genehmigung lief 1995 aus. Am 12. Juli 2007 beantragte die damalige Eigentümergemeinschaft die Verlängerung der Nutzungsgenehmigung. In den folgenden Jahren geriet das Verfahren ins Stocken, und am 6. September 2018 forderte die Küstenbehörde die Gemeinschaft auf, entweder einen rechtsfähigen Eigentümerbeirat zu bilden oder die Nutzungsgenehmigung gemeinsam zu beantragen, da die Gemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besaß. Trotz dieser Aufforderung ergriff die Gemeinschaft laut Gerichtsakten keine der beiden vorgeschlagenen Maßnahmen. Aus diesem Grund erließ die Generaldirektion für die Nachhaltigkeit der Küste und des Meeres am 10. März 2021 einen Beschluss zur Schließung des Antrags. Hauptgrund hierfür war die fehlende Rechtspersönlichkeit der Gemeinschaft, eine wesentliche Voraussetzung nach geltendem Recht für den Erhalt einer Nutzungsgenehmigung für öffentliches Land.

Nationales Gericht

Die Gemeinschaft legte beim Nationalen Gerichtshof und anschließend beim Obersten Gerichtshof Beschwerde ein. Sie argumentierte, dass Gemeinschaften gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz über ähnliche Rechte wie juristische Personen verfügen. Unter anderem führte sie an, dass sie Verträge abschließen, Gemeinschaftsgelder verwalten und durch ihren Vorsitzenden oder Verwalter rechtliche Schritte einleiten können. Sie wies zudem darauf hin, dass das Küstengesetz Gemeinschaften nicht ausdrücklich daran hindere, Konzessionen zu beantragen, und erinnerte daran, dass die Verwaltung ihnen zuvor Genehmigungen zur Aufstellung von Sonnenschirmen auf öffentlichem Grund erteilt hatte. Der Oberste Gerichtshof wies diese Argumente zurück und bekräftigte, dass Wohnungseigentümergemeinschaften zwar Eigentumsgemeinschaften, aber keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzen, wie die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs und des Verfassungsgerichts wiederholt bestätigt habe. Dieser Mangel an Rechtspersönlichkeit hindere sie daran, dingliche Rechte wie Verwaltungskonzessionen an öffentlichem Grund oder die Eintragung in das entsprechende Register zu beanspruchen. Das Gericht erkennt zwar an, dass Wohnungseigentümergemeinschaften im Namen der Eigentümer in das Verfahren eingreifen und im besten Interesse der Miteigentümer handeln können, das formale Eigentum verbleibt jedoch stets bei den einzelnen Eigentümern entsprechend ihrem Anteil am Gebäude.

Pool entfernt oder abgedeckt

Hinsichtlich der praktischen Auswirkungen des Urteils legt dieses fest, dass das teilweise auf öffentlichem Grund liegende Schwimmbad entfernt oder abgedeckt werden muss und dass die Sonnenterrasse in öffentliches Eigentum übergeht und der Gemeinschaft nicht mehr privat zur Verfügung steht. Dies verdeutlicht den rechtlichen Unterschied zwischen befristeten und widerruflichen Genehmigungen für die minimale Nutzung öffentlichen Grunds, wie beispielsweise die Aufstellung von Sonnenschirmen, und dauerhaften Konzessionen mit festen Bauten, die dingliche Rechte begründen und eine Eintragung erfordern. Das Urteil des Obersten Gerichtshofs weist zudem das Argument zurück, dass die vorherigen Genehmigungen der Verwaltung zur Aufstellung von Sonnenschirmen bindende Handlungen darstellen, die die Gemeinschaft zur Annahme der Konzession verpflichten. Diese Gemeinschaft versuchte, wie andere Privatpersonen, die öffentliches Land nutzen, das traditionelle Aneignungsrecht zu nutzen, um sich ein Recht zu verschaffen. Das Urteil bekräftigt, dass die Gemeinschaft ohne Rechtspersönlichkeit die Situation nicht legalisieren und somit keine formelle Konzession erlangen kann und dass jegliches Eigentumsrecht direkt den einzelnen Eigentümern entsprechend ihrem Anteil am Gebäude zusteht.

Folglich weist der Oberste Gerichtshof die Berufung zurück, bestätigt die Abweisung des Antrags und verurteilt die Berufungsklägerin zur Übernahme der Gerichtskosten bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro. Das Urteil schafft zudem einen Präzedenzfall hinsichtlich des Status von Wohnungseigentümergemeinschaften als juristische Personen ohne eigene Rechtspersönlichkeit und definiert klar die Grenzen ihrer Handlungsfähigkeit in Bezug auf öffentliches See- und Landeigentum.