Der Plan, die letzte Grenze des städtebaulichen Drucks
Mehr als 10.488 Häuser auf rustikalem Boden belegen das Eintreffen einer Transformation im Landesinneren von Mallorca, die später als an der Küste erfolgte, wo die Wohnraumexpansion, der Tourismus und die Wohnungsnot zusammenfallen
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PalmaVor Jahren, wenn man aus dem Flugzeugfenster schaute, sah Mallorca bei Nacht fleckig aus. Die Lichtpunkte von Palma, dem Flughafen und der Küste kontrastierten mit einer Unstetigkeit dunkler Flecken. Der größte, neben der Serra de Tramuntana, war der Pla. Die beachtlichen Ausdehnungen von fruchtbarem Land ohne Wohnnutzung hielten die letzte Grenze der städtebaulichen Ausdehnung auf der Insel im Dunkeln.
Heute leuchten jede Nacht mehr als 10.488 Häuser auf dem Land in dieser Region und widerlegen jene Vorstellung eines unberührten, landwirtschaftlichen ländlichen Raums. Mehr als 10.488 Bauten, die die unerbittliche Transformation des letzten Reservats der Agrarlandschaft und der ursprünglichen Aktivitäten Mallorcas belegen.
Die Daten stammen aus der Studie des Forschers Miquel Rosselló Xamena Häuser, die es nicht gibt,, die bei der Diskussionsrunde Welchen Pla wollen wir morgen vorgestellt wurde, welche von Pla XXI in Lloret de Vistalegre organisiert und der Stadtplanung und Raumordnung gewidmet war. Die Daten entsprechen einer Zählung aus dem Jahr 2024 und daher ist die aktuelle Zahl bereits höher. Die städtebauliche Transformation verlief auf Mallorca nicht einheitlich, und der Pla war der letzte Ort, an den sich der städtebauliche Druck ausweitete, Jahre nachdem der größte Teil der Küste der Insel bereits seiner natürlichen Beschaffenheit beraubt worden war. Ein bedeutender Teil der Bauten auf ländlichem Grund in der Region wurde zwischen Ende der 90er Jahre und Anfang der 2000er Jahre errichtet, als ein Großteil der Küste bereits eine tiefgreifende Urbanisierung erfahren hatte.
Diese zeitliche Verzögerung hat den Pla zu einem Raum gemacht, in dem Drücke zusammenlaufen, die sich zuvor an anderen Punkten Mallorcas manifestierten. Rosselló Xamena identifiziert darin einerseits die letzte Welle der Metropolisierung von Palma, die Wohnraumexpansion, die Ankunft des Tourismus, Bauten, die potenziell im Widerspruch zu den städtebaulichen Vorschriften stehen, sowie große Villen, die mit dem Immobilienkauf durch Ausländer verbunden sind. Zu all dem ist ein weiteres Phänomen hinzugekommen: das Auftreten von Behelfsunterkünften auf ländlichem Grund, die mit der Wohnkrise zusammenhängen. „All diese Phänomene vermischen sich im Pla und laufen in einem geografischen Raum zusammen, der immer noch den gewissen Willen hat, ein Gebiet zu sein, das arbeitet und das landwirtschaftliche Land pflegt“, Fakten, die den Pla zu „einem höchst interessanten Element machen, um die Planung nicht nur dieser Region, sondern der gesamten Insel zu überdenken“, merkt er an.
Der Plan bewahrt eine landwirtschaftliche Tätigkeit, die mit diesen neuen Nutzungen des Territoriums koexistiert. Zudem ist eine der Besonderheiten der Region, dass sie im Gegensatz zur Serra de Tramuntana nicht über einen flächendeckenden territorialen Schutz verfügt.
Der Druck hat sich auf das Landesinnere verlagert
„Für viele ist die Pla das Reservat Mallorcas, unsere sentimentale Landschaft und das Gebiet, das sich ethnologisch am besten behauptet“. So äußerte sich Antoni Alorda, Jurist und ehemaliger Präsident der balearischen Umweltkommission. Er merkt jedoch an: „Alle Kontextmechanismen erreichen die Pla, und selbst in Bezug auf die Planung sind wir veraltet, denn im Kontext gibt es so wichtige Dinge wie die kulturelle Freizeitdynamik, das Wohnen, die Ankunft der Freizügigkeit – zuerst der Spanier und dann der Europäer –, das Fremdsein... Alles, was zu einem bestimmten Zeitpunkt Palma und die Küste erreichte, ist nun hier angekommen“. In diesem Sinne wies er darauf hin, wie auch Tourismusplattformen die Spielregeln verändert haben. „Zu einem Zeitpunkt stellte man sich die Frage, wie wir den Binnentourismus gewinnen könnten, und heute denken wir, dass es ein Glück war, dass uns das nur zur Hälfte gelungen ist.“
Es stimmt, dass die Pla de Mallorca weniger gewachsen ist als andere Gebiete der Insel, aber sie ist dennoch nicht von den Veränderungen verschont geblieben. Die Inseldirektorin für Städtebau, Maria José Frau, sieht ebenfalls einen Wandel in der Nachfrage. „Früher drehte sich alles um die Küste, aber jetzt suchen Einheimische und Fremde das Innere Mallorcas“, erklärte sie. „Wir haben kein Meer, daher sind wir nicht so gewachsen wie der Rest der Insel“, fasste der Bürgermeister von Maria de la Salut, Jaume Ferriol, während des Treffens zusammen. Die Region hat den Hotelbau vermieden, aber das bedeutet nicht, dass sie sich nicht verändert hat. „Wir können das Wachstum nicht aufhalten, aber wir müssen unsere Aufmerksamkeit darauf richten, welche Art von Wachstum wir brauchen und wie es geschehen soll“.
Die stellvertretende Bürgermeisterin von Ariany und Präsidentin der Mancomunitat del Pla, Joana Maria Pasqual, ist der Ansicht, dass die Region immer noch eine dörfliche Identität und ein Gebiet bewahrt, das weniger verändert ist als andere Teile Mallorcas. Das macht die Planung dort besonders wichtig. „Die Planung muss ermöglichen, dass man in den Dörfern leben kann und sie wirtschaftlich nachhaltig sind, ohne dass diese wirtschaftliche Nutzung den Städtebau und die Umwelt beeinträchtigt“.
Aber der Wachstumsspielraum stößt auch auf die Verfügbarkeit von Wasser. „Wenn wir stark wachsen, wäre das zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu bewältigen“, warnte Pasqual. Dem stimmt der Bürgermeister von Maria zu, der versichert: „Auch wenn wir nur wenig wachsen, müssen wir zuerst dieses Problem lösen. Wenn wir dem nicht Abhilfe schaffen, werden wir tatsächlich anhalten müssen“.
Zu dieser Einschränkung kommt eine Wohnungskrise hinzu, die bereits die Jugendlichen der Region betrifft. „Es kann nicht sein, dass sie ihren Ort verlassen müssen, um etwas zu kaufen oder zu mieten“, warnt Pasqual. Der Kaufdruck durch Ausländer hat die Preise in die Höhe getrieben, während viele Häuser, die früher zum Verkauf standen, nun innerhalb weniger Tage vom Markt verschwinden.
20 Jahre für die Verabschiedung von Normen
Die Nachfrage nach Wohnraum, das Interesse ausländischer Käufer und der Druck auf die Wasserressourcen zwingen die Mehrheit der Gemeinden von Pla dazu, zu entscheiden, welches Wachstum sie anstreben wollen und wo die Grenzen liegen. Die Schwierigkeit besteht darin, dass viele von ihnen derzeit noch Flächennutzungspläne bearbeiten, die vor zwei Jahrzehnten begonnen wurden, als die Realität noch eine ganz andere war.
Die Geschwindigkeit dieser Veränderungen steht im Kontrast zur Fähigkeit der Gemeinden, ihre Planung zu aktualisieren. Die Stadtverwaltung von Maria arbeitet seit 2006 an der Überarbeitung der subsidiären Vorschriften, ohne dass diese bisher endgültig verabschiedet werden konnten. In zwei Jahrzehnten, so versicherte der Bürgermeister, wurden mehr als eine Million Euro an öffentlichen Geldern dafür ausgegeben.
Das Problem ist, dass die Realität, die man ordnen möchte, nicht mehr dieselbe ist wie zu dem Zeitpunkt, als die Studien erstellt wurden. Die städtischen Unterlagen basieren auf Daten aus dem Jahr 2022, als Maria etwa 2.200 Einwohner hatte. Aktuell sind es bereits über 2.600. In vier Jahren hat der Ort fast 400 Einwohner hinzugewonnen, und die verfügbaren Häuser und Baugrundstücke sind praktisch vom Markt verschwunden. „Die Privatinitiative wird dem Öffentlichen immer einen Schritt voraus sein“, beklagte Ferriol, der infrage stellt, inwieweit eine Planung, die 20 Jahre Bearbeitungszeit benötigt hat, in der Lage sein wird, auf die aktuellen Bedürfnisse zu reagieren.
In Ariany stellt sich der Prozess ähnlich schwierig dar. Die stellvertretende Bürgermeisterin und Präsidentin der Mancomunitat del Pla erklärte, dass die Gemeinde ebenfalls seit 2006 versucht, die Planung zu aktualisieren. Dieser Fall zeigt, wie sehr sich die Bedürfnisse der Dörfer verändert haben. 2006 setzte die Stadtverwaltung Lizenzen aus, um Mehrfamilienhäuser angesichts des Drucks der Bauträger zu verhindern. 20 Jahre später plant die Stadtverwaltung nun den Erwerb eines Grundstücks, um dort sozialen Wohnraum genau dieser Art zu errichten.
„Was uns damals wie eine Abwegigkeit erschien, ist heute eine Notwendigkeit“, räumte Pasqual ein. Der Mangel an erschwinglichem Wohnraum für junge Menschen hat dazu gezwungen, Entscheidungen zu überdenken, die damals getroffen wurden, um die städtebaulichen Merkmale des Dorfes zu bewahren.
