Das TSJIB bremst einen Bauträger, der rustikalen Boden auf dem Wege der vollendeten Tatsachen urbanisieren wollte
Das Gericht sagt, dass ein Grundstück in Son Quint nicht allein aufgrund der Tatsache, dass es Wasser, Strom oder Straßen in der Nähe hat, als bebaubares Stadtgebiet betrachtet werden kann
PalmaDas Oberste Gericht der Balearen hat erneut Grenzen für einen der Wege gesetzt, den Grundstückseigentümer historisch genutzt haben, um städtebauliche Rechte auf ländlichen Gebieten zu erlangen: das Argument, dass die physische Realität sie faktisch bereits in eine Stadt verwandelt habe. Doch dass Versorgungsleitungen ankommen, eine Straße sie umgibt oder die Bebauung sich dem Grundstück allmählich genähert hat, reicht laut einem aktuellen Urteil des TSJIB für sich genommen nicht aus, um es in konsolidiertes städtisches Bauland umzuwandeln.
Dies ist eine der relevantesten Schlussfolgerungen des Urteils, das am 3. Juni von der Kammer für Verwaltungsstreitigkeiten des Obersten Gerichts der Balearen im Zuge der Klage von Vibelba SLU und Agropecuaria Mallorquina SA gegen den 2023 endgültig genehmigten allgemeinen Stadtentwicklungsplan von Palma gefällt wurde. Die Unternehmen fochten verschiedene Bestimmungen an, die ihre Grundstücke in Son Quint, Son Puigdorfila und Son Vida betrafen. Zu ihren Forderungen gehörte, dass ein als ländlich klassifiziertes Grundstück gerichtlich zu konsolidiertem städtischen Bauland erklärt werden sollte.
Vivelba gehört seit fast fünfzig Jahren zu den großen Akteuren der städtebaulichen Transformation des gesamten westlichen Korridors von Palma – Son Rapinya, Son Xigala/Arabella Parc, Son Puig, Son Muntaner, Son Quint und neuerdings Son Vida. Heute hat sich das gesamte Gebiet in eine Reihe von Wohnsiedlungen verwandelt, die nach und nach das verschlungen haben, was vor einigen Jahrzehnten noch Mandelplantagen und letztlich Rückzugsorte der traditionellen mediterranen Landschaft des Palma des 20. Jahrhunderts waren.
Die Eigentümerseite behauptete, dass die Grundstücke über die notwendigen städtebaulichen Dienstleistungen verfügten und in eine bereits transformierte Umgebung eingebettet seien. Dieselbe Klage berief sich auf die bekannte Doktrin der „normativen Kraft des Faktischen“: das Prinzip, wonach die Planung eine materiell vollkommen urbane Realität nicht ignorieren darf. Historisch haben einige Gerichte akzeptiert, dass die Degradierung, die teilweise Bebauung und die Schaffung bestimmter Dienstleistungen auf ländlichem Boden das Recht verliehen, diesen als städtisch anzuerkennen, was eine enorme Änderung der baulichen Möglichkeiten und somit eine Gewinnsteigerung für ein zu ländlichen Preisen erworbenes Grundstück bedeutet.
Der TSJIB hat es jedoch abgelehnt, diese Doktrin automatisch anzuwenden. Das Urteil erinnert daran, dass die Rechtsprechung sie eingeschränkt hat, um zu verhindern, dass sich städtisches Bauland allein durch die Nähe zu bereits urbanisierten Gebieten ausbreitet. Es reicht nicht aus, dass ein Grundstück an eine Straße, eine Rohrleitung oder ein Stromnetz angrenzt: Es muss rechtlich in das städtische Gefüge integriert sein, und die Dienstleistungen müssen genau als Teil des Urbanisierungsprozesses dieser Grundstücke ausgeführt worden sein. Das Gericht greift die Idee auf, dass städtisches Bauland nicht wie ein „Ölfleck“ durch einfache Angrenzung vorrücken darf.
Die Gesetzgebung der Balearen verstärkt diese Barriere. Das Städtebaugesetz (LOUIB) verlangt, dass das Grundstück rechtlich dem Prozess der Integration in das städtische Gewebe unterzogen wurde und über die grundlegenden städtebaulichen Dienstleistungen verfügt. Das bedeutet, dass das materielle Vorhandensein dieser Dienstleistungen nicht von sich aus das Recht begründet, städtisches Bauland zu sein.
Im Fall von Son Quint stellt der TSJ fest, dass die Dienstleistungen, die an der Grenze des Grundstücks verlaufen, nicht zur Versorgung dieses Grundstücks ausgeführt wurden, sondern für den urbanisierbaren Sektor von Son Quint, der später mittels eines Teilplans entwickelt wurde. Die angrenzende Straße ist ebenfalls eine Umgehungsstraße und keine Straße, die dazu konzipiert wurde, einen städtebaulichen Zugang zum Grundstück zu ermöglichen.
Der Beschluss enthält ein weiteres besonders aufschlussreiches Element: Während des Verfahrens mussten die Klägerinnen selbst anerkennen, dass das Grundstück nie städtisches Bauland war. Die frühere Planung klassifizierte es ebenfalls als allgemeines ländliches Gebiet, damals mit einer Qualifikation, die mit der Wiederaufforstung verbunden war.
Das Gericht behält den ländlichen Charakter des Geländes bei und erinnert dabei an eine Doktrin des Obersten Gerichtshofs, die einen großen Teil des städtebaulichen Konflikts zusammenfasst: Man kann nicht „versehentlich“ zu städtischem Bauland gelangen, abseits der geordneten Planung und ohne die mit der rechtlichen Umwandlung des Bodens verbundenen Lasten, Abtretungen und Umlegungsverfahren zu übernehmen.
Die Fehler des Generalplans
Doch dasselbe Urteil, das diese Tür schließt, verdeutlicht erhebliche Mängel in dem von der Stadtverwaltung von Palma genehmigten Dokument. Der auffälligste Fall ist der eines allgemeinen Infrastruktursystems von 1.424 Quadratmetern. Der Bebauungsplan behauptete, dass sich auf jenem Grundstück bereits ein gebauter Wassertank befinde und das Gelände in kommunalem Besitz sei. Nichts davon entsprach der Wahrheit. Vor Gericht gab die Stadtverwaltung zu, dass „weder ein Tank noch kommunales Eigentum in diesem Gebiet existiert“. Obwohl angekündigt wurde, dies zu korrigieren, gab es zwei Jahre später keine Anzeichen dafür, dass dies geschehen war.
Eine ähnliche Situation ergibt sich in Son Quint. Während der Phase der Stellungnahmen zum Plan hatte Palma bereits akzeptiert, dass bestimmte Grundstücke nicht als stadtnaher Park ausgewiesen werden sollten, eine Initiative, die den Grundstückseigentümern überhaupt nicht gefiel. Die administrative Antwort war zugunsten der Eigentümer ausgefallen, doch die Richtigstellung wurde nicht in die Pläne der endgültigen Genehmigung übernommen, die sie weiterhin als stadtnahen Park darstellten. Das Gericht annulliert auch diese Einstufung.
Der dritte Fehler betrifft genau das ländliche Anwesen, das die Unternehmen in städtisches Gebiet umwandeln wollten. Das TSJIB weist diesen Anspruch zurück, kommt aber gleichzeitig zu dem Schluss, dass der Plan bei der Einstufung als Landschaftsschutzgebiet (ARIP) von Son Puigdorfila Vell einen Fehler begangen hatte. Das Grundstück war innerhalb des durch die eigenen Vorschriften des Plans beschriebenen Bereichs nicht korrekt aufgeführt, und Cort räumte ein, dass es diese Schutzkategorie nicht haben sollte. Das Gericht hebt die landschaftliche Einstufung auf, verwandelt das Gelände dadurch jedoch nicht in Bauland.
Schließlich stellt das Urteil einen weiteren Widerspruch bei etwa 8.500 Quadratmetern fest, die zwischen der Calle de la Vinagrella und der Plaza de Son Vida liegen. In der vorherigen Planung handelte es sich um Bauland für touristische Nutzung. In den Plänen des Bebauungsplans erscheinen sie hingegen als Sportanlage. Die Stadtverwaltung versicherte während des Prozesses, dass sie diese Einstufung nicht geändert habe, doch das Gericht stellt fest, dass der genehmigte Plan genau das Gegenteil besagt, und ordnet eine Richtigstellung an. Der Senat annulliert schließlich diese vier Festlegungen, jedoch nicht den Rest des Bebauungsplans.
