Wer wird die Wohnungen der Bewohner bauen?

Vor einigen Tagen empfahl der Präsident des Arbeitgeberverbands der Immobilienentwickler auf den Balearen jungen Menschen, 300 Euro pro Monat zu sparen, um in fünf Jahren Zugang zu den Tausenden von preisgebundenen Wohnungen zu erhalten, die voraussichtlich in Palma gebaut werden. Die Nachricht scheint auf den ersten Blick sogar hoffnungsvoll. Endlich könnte sich für einen Teil der ansässigen Bevölkerung eine Wohnlösung abzeichnen. Und wahrscheinlich ist es wahr, dass viele dieser Bauvorhaben notwendig sein werden. Es ist auch wahr, dass ohne Formeln wie preisgebundenes Wohnen ein erheblicher Teil der Einwohner heute nicht mehr auf dem aktuellen Markt eine Wohnung erwerben könnte. Aber hinter diesem Versprechen steht eine Frage, die man nicht ignorieren kann: Was wird in diesen fünf Jahren passieren? Und vor allem: Wer wird diese Wohnungen bauen?

In den letzten Monaten sind Nachrichten aufgetaucht, die, wenn man sie einzeln betrachtet, anekdotisch erscheinen mögen. Eine Beamtin, die in einem Wohnwagen lebt. Improvisierte Unterkünfte auf einer Höhle. Junge Menschen, die nicht ausziehen können. Fachkräfte, die darauf verzichten, auf den Inseln zu bleiben, weil sie sich die Wohnkosten einfach nicht leisten können. Zunehmende Schwierigkeiten, Arbeitskräfte in wesentlichen Sektoren zu halten. Aber vielleicht sprechen wir nicht mehr von Anekdoten. Vielleicht beginnen wir, Formen der sozialen Anpassung an einen Wohnungsmarkt zu sehen, der sich schrittweise von der wirtschaftlichen Realität eines großen Teils der ansässigen Bevölkerung entkoppelt hat. Und hier ist es, wo wir das Problem des Wohnraums auf den Balearen wahrscheinlich noch nicht vollständig verstanden haben.

Tieferes Problem

Jahrelang wiederholten wir dieselbe Diagnose: Mehr gebaut werden muss. Es fehlt an Grundstücken. Es fehlt an schnelleren Genehmigungen. Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum. Und all das ist wahrscheinlich teilweise richtig. Aber es gibt immer mehr Anzeichen dafür, dass das Problem tiefer liegt. Vor wenigen Tagen veröffentlichte eben jener Diario de Mallorca die Kontroverse um die „astronomischen“ Preise einer als erschwingliches Wohnen präsentierten Promotion. Und wahrscheinlich zeigt sich hier eine der großen Widersprüche des aktuellen Modells: Selbst wenn mehr Wohnraum geschaffen wird oder spezifische Formeln wie das HPL entstehen, generiert das System weiterhin Preise, die ein großer Teil der ansässigen Bevölkerung nicht bezahlen kann. Das zwingt uns, uns eine unbequeme Frage zu stellen. Wenn wir weiter bauen und die Preise für die ansässigen Löhne unerreichbar bleiben, ist es dann realistisch zu glauben, dass das Problem einfach durch eine Erhöhung des Angebots verschwindet?

Vielleicht geht es nicht mehr nur darum, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern nach welchen Spielregeln der Preis für Grundstücke und Wohnraum in einem begrenzten Gebiet gebildet wird. Denn auf demselben Wohngebiet konkurrieren heute sehr unterschiedliche Nachfragen. Einerseits eine Nachfrage, die mit den Löhnen und der lokalen Wirtschaft verbunden ist. Andererseits eine Nachfrage, die mit Vermögen, externen Einkommen oder globalen Kaufkraft verbunden ist, die nicht unbedingt von den hier erzielten Löhnen abhängt. Und beide konkurrieren nach denselben Spielregeln. Vielleicht beginnt hier wirklich das Problem.

Das Phänomen angehen

In den letzten Jahren wurden viele Maßnahmen ergriffen: Subventionen, öffentliche Bürgschaften, geförderter Wohnraum, preisgebundener Wohnraum, Steueranreize, Steuern, neue städtebauliche Entwicklungen und Mechanismen zur Beschleunigung von Verfahren. Aber trotz allem intensiviert sich die Entkopplung des Wohnraums weiter. Wahrscheinlich, weil die meisten dieser Politiken versuchen, die sichtbaren Auswirkungen des Problems zu beheben, aber nicht auf das Phänomen einwirken, das es verursacht. Sie versuchen, den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern, ohne die Spielregeln für Wohnraum zu ändern, auf dem wirtschaftlich sehr unterschiedliche Nachfragen konkurrieren. Und es wäre wahrscheinlich unfair, die Bauträger zu den alleinigen Verantwortlichen für diese Situation zu machen. Die Bauträger agieren innerhalb bestimmter Spielregeln mit immer höheren Kosten für Grundstücke, Bau und Finanzierung. Das Problem ist tiefer liegend: Es ist die Funktionsweise des Wohnraums innerhalb eines begrenzten Territoriums selbst, die dazu neigt, diesen Druck auf den Endpreis des Wohnraums zu übertragen.

Und hier zeigt sich eine beunruhigende Paradoxie. Je mehr eine Gesellschaft nach außergewöhnlichen Formeln sucht, damit die Bewohner Zugang zu Wohnraum erhalten können, desto offensichtlicher wird, dass der normale Wohnungsmarkt zunehmend aufgehört hat, als Wohnungsmarkt zu funktionieren, der hauptsächlich für die ansässige Bevölkerung gedacht ist. Denn die Gefahr besteht, dass das Leben auf den Inseln nicht mehr hauptsächlich von der Arbeit abhängt, sondern zunehmend davon, einer geschützten Kategorie anzugehören, bestimmte Kriterien zu erfüllen und Zugang zu begrenzten Wohnquoten zu haben. Und in der Zwischenzeit bleibt eine riesige Gruppe, die in der öffentlichen Debatte kaum vorkommt: normale Arbeitnehmer, Selbstständige, Beamte, Fachleute, junge Paare und ansässige Mittelschichten, die nicht unter die Kriterien für geförderten Wohnraum fallen, aber auch auf dem aktuellen freien Markt nicht konkurrieren können.

Der große Widerspruch

Der große Widerspruch besteht darin, dass dasselbe System, das verspricht, die zukünftige Wohnkrise zu lösen, gerade die Arbeitskräfte benötigt, die heute immer größere Schwierigkeiten haben, hier zu leben. Der Bau von Tausenden von Häusern ist nicht nur eine Frage von Land, Genehmigungen oder Finanzierung. Er braucht auch Menschen, die sie bauen. Und es wird immer schwieriger, Arbeitskräfte zu finden, die es sich leisten können, dort zu leben, wo sie arbeiten. Wenn das passiert, ist das Problem nicht mehr nur ein Immobilienproblem. Es wird zu einem territorialen, wirtschaftlichen und sozialen Problem.

Auf den Balearen sprechen wir ständig über Wohnraum, aber die Wurzel des Problems liegt wahrscheinlich im Land. Denn Häuser können gebaut werden. Das begrenzte Inselgebiet, nicht. Und gerade auf diesem begrenzten Land konkurrieren sehr unterschiedliche Nachfragen unter einer einzigen Marktlogik. Hier versucht der Insulare Rahmen für territoriale Gleichgewicht (MIET), eine andere Reflexion einzuführen. Der MIET will den Markt nicht verbieten, nicht das Privateigentum abschaffen oder Wohnraum in ein Verwaltungssystem umwandeln. Er verzichtet auch nicht auf Investitionen oder wirtschaftliche Aktivitäten. Was er vorschlägt, ist eine viel einfachere Frage: Wenn das Wohngebiet eine wesentliche territoriale und soziale Funktion innerhalb eines begrenzten Gebiets erfüllt, ist es vielleicht nicht irrational, die Spielregeln, nach denen dieses Land geordnet und genutzt wird, zu überdenken. Nicht nur, um die Landschaft und das Territorium zu schützen. Auch um die Fähigkeit der Bewohner zu schützen, weiterhin dort zu leben, wo sie arbeiten und die Gesellschaft mit ihrer Arbeit und ihren Steuern erhalten.

Im Grunde ist es eine Reflexion, die direkt an den Geist von Artikel 47 der Verfassung anknüpft, wenn er vom Recht auf würdigen Wohnraum und der öffentlichen Verantwortung für die Ordnung der Bodennutzung im Einklang mit dem Gemeinwohl spricht. Denn vielleicht ist die eigentliche Debatte, die die Inseln heute führen, nicht mehr nur, wie viele Häuser gebaut werden sollen. Die Frage ist, ob der Wohnungsmarkt weiterhin eine Wohnfunktion für die Gesellschaft erfüllt, die hier lebt und arbeitet. Und vielleicht können die Häuser der Bewohner nur von den Gebieten gebaut werden, die in der Lage sind zu garantieren, dass die Arbeitskräfte, die sie bauen, auch dort leben können.