PalmaIn Frankfurt verdient man mehr als das Doppelte als in Palma, aber ein Quadratmeter im Zentrum kostet nur 24 % mehr. In Amsterdam sind die Gehälter um 128 % höher als in der balearischen Hauptstadt, während Wohnraum 61 % teurer ist. Und in Brüssel ist der Unterschied noch auffälliger: Die Gehälter übersteigen die von Palma um 59 %, obwohl der Quadratmeter im Zentrum 27 % günstiger ist.
Der Vergleich, der auf Daten der internationalen kollaborativen Datenbank Numbeo basiert, hilft zu verstehen, dass die Inselbewohner beim Kauf ihres Wohnraums mit Einkommen konkurrieren, die in den reichsten Volkswirtschaften Europas generiert werden. Und es ist keine marginale Konkurrenz. Im zweiten Quartal dieses Jahres hatten 32,27 % der Wohnungs- und Hausverkäufe auf den Inseln einen ausländischen Käufer, der höchste Anteil im gesamten Staat. 2025 lag er bereits bei 29,86 %.
Kurz gesagt, die Wohnungen haben europäische Preise, aber die Gehälter bleiben balearisch. Das INE beziffert das Durchschnittsgehalt auf den Inseln auf 29.075 Euro brutto pro Jahr. Es stieg innerhalb eines Jahres um 5,6 %, mehr als im staatlichen Durchschnitt. Das Problem ist nicht, dass die Gehälter nicht steigen, sondern dass sie mit einem Immobilienmarkt konkurrieren müssen, der schon lange nicht mehr auf die Kaufkraft der Einwohner reagiert.
Man muss nicht reich sein
Über Jahrzehnte hinweg wurde der ausländische Käufer eines Hauses auf Mallorca oder Ibiza mit einem großen Vermögen identifiziert, das Preise zahlen konnte, die für die Einwohner unerschwinglich waren. Doch das Lohngefälle erweitert das Profil der Käufer, die sich Wohnungen in Gegenden wie Santa Catalina und der Altstadt von Palma aneignen, enorm: Man muss im Norden Europas nicht mehr reich sein, um auf den Balearen mit einer Kaufkraft anzukommen, die weit über der lokalen liegt.
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Eine mittelschichtige Familie aus Frankfurt mag sich in Deutschland nicht als besonders wohlhabend betrachten. Doch die Daten von Numbeo zeigen, dass das durchschnittliche Nettogehalt in der Stadt um 105 % über dem von Palma liegt, während der Quadratmeterpreis im Stadtzentrum nur 24 % teurer ist. In Amsterdam beträgt der Lohnunterschied 128 % und der Immobilienpreisunterschied 61 %. In Brüssel ist die Situation sogar noch eigenartiger: Man verdient 59 % mehr, und der Kauf im Stadtzentrum kostet 27 % weniger als in Palma.
Das bedeutet nicht, dass „jeder deutsche, belgische oder niederländische Arbeitnehmer eine Immobilie auf Mallorca kaufen kann“, erklärt der unabhängige Immobilienberater Chris George. „Aber es ist kein Geheimnis, dass Millionen Menschen aus dem Norden bei solch hohen Preisen finanziell besser aufgestellt sind“, erklärt er.
Numbeo sammelt Daten auf kollaborative Weise und ermöglicht es, Gehälter und Preise zwischen verschiedenen Städten mit derselben Methodik zu vergleichen. Währenddessen steigt der Quadratmeterpreis weiter an. Die Grundbuchämter beziffern den Durchschnittspreis auf den Balearen im zweiten Quartal auf 4.311 Euro pro Quadratmeter; dies ist die zweitteuerste Region, nur hinter Madrid. Palma erreicht 4.291 Euro.
Der Wohnungsmarkt auf den Balearen hat sich europäisiert. Die Löhne nicht. Juan Monserrat ist 36 Jahre alt, hat ein Kind und einen Job. Er verdient 1.800 Euro in 14 Monatsgehältern. Nach der Trennung musste er wieder bei seinen Eltern einziehen. Seine Ex-Frau wohnt weiterhin in der Wohnung, die sie gemeinsam gekauft hatten, und beide zahlen weiterhin die Hypothek ab. Jetzt versuchen sie, eine Einigung über den Verkauf zu erzielen und das aufzuteilen, was nach der Tilgung der ausstehenden Hypothek übrig bleibt. „Mit dem, was wir herausbekommen, werden wir vielleicht eine kleine Rücklage haben. Aber natürlich haben wir eine Hypothek von 260.000 Euro“, erklärt er.
Er weiß nicht, was er mit dem Teil kaufen kann, der ihm am Ende bleibt. „Im Moment sehe ich alles schwarz. Und wir arbeiten beide.“
Die Gewerkschaften warnen schon lange vor dieser Kluft zwischen den guten Arbeitsmarktdaten und der tatsächlichen Fähigkeit, ein Lebensprojekt aufzubauen. José Luis García, Generalsekretär der CCOO auf den Balearen, warnte vor einigen Wochen, dass die gute Beschäftigungslage mit einem Preisanstieg, vor allem bei Wohnraum, einhergeht, der „verhindert, dass sich Lohnerhöhungen in eine entsprechende Verbesserung für die Arbeitnehmer übersetzen“.
CCOO hat versucht, diesen Unterschied zu quantifizieren. Eine von der Gewerkschaft bei der Fundació Intercoopera in Auftrag gegebene Studie beziffert das Referenzgehalt, das zur Deckung der täglichen Bedürfnisse auf den Balearen erforderlich ist, auf 2.260,47 Euro brutto pro Monat bei 14 Zahlungen. Auf Ibiza steigt diese Zahl auf 2.996 Euro. Wieder einmal Zahlen, die weit über der Realität liegen.
Die Gehälter steigen
Es gibt eine Realität, die dazu zwingt, die Diagnose zu nuancieren: Die Gehälter auf den Balearen steigen tatsächlich. Und einige der bedeutendsten Erhöhungen fanden ausgerechnet im wichtigsten Sektor der Inseln statt. Der Tarifvertrag für das Gastgewerbe sieht eine kumulierte Gehaltserhöhung von 13,5 % über drei Jahre vor: 6 % zwischen April 2025 und März 2026, 4 % im zweiten Jahr und 3,5 % im dritten Jahr. Das niedrigste Gehalt im Sektor überstieg im ersten Jahr 1.946 Euro brutto pro Monat.
José García Relucio, Generalsekretär der Dienstleistungsgewerkschaft UGT, bezeichnete die Einigung als „historisch“. Der Tarifvertrag betrifft mehr als 180.000 Arbeitnehmer und stellt eine der bedeutendsten Lohnerhöhungen dar, die in den letzten Jahren auf den Inseln erzielt wurden. CCOO hat das Abkommen nicht unterzeichnet. Die Gewerkschaft hält die 13,5 % angesichts der hohen Lebenshaltungskosten auf den Balearen für unzureichend und kritisiert, dass das Abkommen keine Lohnklausel zur Absicherung enthält und Rückschritte bei anderen Rechten mit sich bringt.
Die Diskrepanz zwischen den beiden Gewerkschaften verdeutlicht dieselbe Realität: Der Lohnkampf existiert und die Gehälter steigen, aber sie tun dies, während sie Preisen hinterherlaufen, die durch eine Nachfrage mit deutlich höherer Kaufkraft unter Druck stehen.
Der Generalsekretär der UGT auf den Inseln, Pedro Homar, fasste dies im August nach einem neuen Beschäftigungsrekord zusammen: „Noch nie gab es so viele Menschen in Arbeit und so wenige Arbeitslose, aber noch nie war es so schwierig, an Wohnraum zu kommen und ein eigenständiges Leben zu führen.“ Laut der Gewerkschaft entspricht die Miete für eine 80 m² große Wohnung 85 % des durchschnittlichen Netto-Monatsgehalts auf den Balearen.
Drei Gehälter und im Esszimmer schlafen
Die Geschichte von Ana Cristina zeigt eine andere Seite des Problems: die der Wanderarbeiter, die einen wichtigen Teil des Dienstleistungssektors stützen, während sie gleichzeitig mit den hohen Wohnkosten konfrontiert sind. Sie ist 26 Jahre alt, kommt aus Ecuador und lebt seit sechs Jahren auf Mallorca. Sie arbeitet in einem Restaurant in der Gegend von Illetes und teilt sich eine kleine Wohnung mit ihrer Schwester, einem Cousin und den beiden Kindern ihrer Schwester. „Wir sind zu fünft in einer kleinen Wohnung. Ich schlafe im Esszimmer“, erklärt sie.
Im Haushalt gibt es drei Einkommen. Diese reichen jedoch nicht aus, um über eine andere Lebensweise nachzudenken. „Bei uns kommen drei Gehälter rein und am Ende des Monats bleibt kein Euro übrig. Wir helfen uns gegenseitig sehr.“ Für Ana Cristina gehen die Konsequenzen über die Unfähigkeit zu sparen hinaus. „Ich bin 26 Jahre alt und die Wahrheit ist, es klingt schlimm, aber ich kann zu Hause nicht einmal Privatsphäre haben. Es ist, wie es ist.“
Als sie auf der Insel ankam, stellte sie sich die Situation anders vor. „Ich bin seit sechs Jahren auf Mallorca und es stimmt, dass ich etwas anderes erwartet habe. Aber in meinem Land haben wir im Moment keine Möglichkeiten.“ Das ist keine Einzelfallerscheinung. Carmen Carmona, Verantwortliche für Gewerkschaftsaktionen des Dienstleistungsverbandes der CCOO auf den Balearen, warnte erst vor wenigen Tagen, dass Unternehmen so weit gehen, Unterkünfte zu nutzen, um Saisonarbeiter anzulocken. Die Gewerkschaft hat Fälle entdeckt, in denen sich vier Arbeiter ein Zimmer teilen oder Unterkünfte ohne Fenster bewohnen, während sich die Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche mit den Arbeitsbedingungen verflechten. Die Balearen brauchen Arbeitskräfte, um eine rekordverdächtige wirtschaftliche Aktivität aufrechtzuerhalten, haben aber zunehmend Schwierigkeiten, dass diese Arbeiter dort auch leben können.
Die Europäische Kommission stellt mögliche Maßnahmen zur Einschränkung des Wohnungskaufs durch Nichtansässige vor
Obwohl noch sehr vorläufig, wird ein spezifischer europäischer Rahmen geprüft, damit Ferienvermietungen begrenzt und vor allem der Kauf oder die Nutzung von Wohnraum eingeschränkt werden können, der nicht als Hauptwohnsitz dient
Die Europäische Kommission wird an diesem Mittwoch den Affordable Housing Act vorstellen, einen Verordnungsvorschlag, der den Spielraum der Verwaltungen für Eingriffe in die angespanntesten Immobilienmärkte grundlegend verändern könnte. Der Entwurf, der ARA Balears vorliegt, schafft erstmals einen spezifischen europäischen Rahmen, damit Regierungen, Regionen und Gemeinden Ferienvermietungen begrenzen und vor allem den Kauf oder die Nutzung von Wohnraum einschränken können, der nicht als Hauptwohnsitz dient, sofern eine Wohnungsnotlage nachgewiesen wird. Die Kommission hat für diesen Mittwoch die wöchentliche Sitzung des Kommissarskollegiums einberufen.
Die italienische Nachrichtenagentur ANSA, die ebenfalls Zugang zu den neuesten Versionen des Textes hatte, berichtete am Dienstag, dass Brüssel als zentrales Kriterium ein Verhältnis zwischen Immobilienpreis und verfügbarem Einkommen von 8 beibehält. Einfach ausgedrückt: Ein Gebiet erreicht die erste Warnstufe, wenn der Durchschnittspreis einer Immobilie mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Jahreseinkommens der lokalen Bevölkerung entspricht. Zudem muss das Verhältnis in den vorangegangenen zehn Jahren gestiegen sein, und es muss davon ausgegangen werden, dass der Druck in den nächsten drei Jahren unter Berücksichtigung von Bevölkerung, Angebot und Nachfrage nicht abnehmen wird. Die letzte bekannte Version enthält eine Neuerung: Erreicht das Verhältnis 10, wäre es laut ANSA nicht mehr erforderlich nachzuweisen, dass sich die Lage im letzten Jahrzehnt verschlechtert hat.
Dieses Kriterium ist besonders für die Balearen von Bedeutung, wo der Abstand zwischen Immobilienpreisen und Einkommen zu den höchsten im Staat gehört. Eine orientierende Berechnung mit den auf den Inseln verzeichneten 4.311 Euro pro Quadratmeter ergibt für eine 90-Quadratmeter-Wohnung einen Preis von fast 388.000 Euro, weit über dem Achtfachen des durchschnittlichen balearischen Gehalts. Man kann noch nicht behaupten, dass die Balearen offiziell das europäische Verhältnis erfüllen, da Brüssel das verfügbare Einkommen und nicht das Bruttogehalt heranziehen wird, aber die Größenordnungen deuten darauf hin, dass die Inseln eindeutig zu den Gebieten gehören könnten, die als unter Wohnungsnot leidend eingestuft werden. Der Entwurf erlaubt zudem, diese Zonen nach Gemeinden, Bezirken oder anderen territorialen Einheiten abzugrenzen und nicht notwendigerweise nach ganzen Autonomen Gemeinschaften.
Das Erreichen dieser Kriterien würde jedoch nicht automatisch ein Verbot nach sich ziehen. Die Verordnung verpflichtet die Verwaltungen nicht zum Handeln: Sie gibt ihnen den rechtlichen Rahmen, damit sie es tun können. Wenn eine Behörde Käufe für Zweitwohnsitze oder andere nicht dauerhafte Nutzungen einschränken wollte, müsste sie nachweisen, dass diese Erwerbe die Zugänglichkeit oder Verfügbarkeit von Wohnraum seit mindestens drei Jahren beeinträchtigt haben, und begründen, dass die Maßnahme notwendig, verhältnismäßig und territorial begrenzt ist. Auch eine Diskriminierung aufgrund der Nationalität wäre nicht möglich: Die Einschränkung müsste von der Nutzung der Immobilie abhängen, nicht davon, ob der Käufer Deutscher, Franzose, Spanier oder Mallorquiner ist.
Dies überlässt die endgültige Entscheidung dem politischen Bereich. Die Balearen haben bereits einen Präzedenzfall mit dem staatlichen Wohnungsgesetz: Mehrere Gemeinden erfüllen die Anforderungen, um als angespannte Gebiete erklärt zu werden, aber die Regionalregierung hat beschlossen, dieses Instrument nicht zu aktivieren. Mit der künftigen europäischen Norm könnte dasselbe passieren. Brüssel würde die balearische Regierung nicht dazu verpflichten, Zweitwohnsitze zu begrenzen, selbst wenn die Inseln die Kriterien erfüllen; es würde ihr jedoch einen spezifischen europäischen Rahmen geben, um dies mit größerer Rechtssicherheit zu tun. Die Frage wäre nicht mehr nur, ob Europa ein Eingreifen erlaubt, sondern ob die Regierung dies auch tun will.
Der Vorschlag kommt genau zu einem Zeitpunkt, an dem die Kommission anerkennt, dass Städte, Inseln und touristische Ziele unter besonderem Druck stehen, weil die Nachfrage beharrlich das Angebot übersteigt und die nicht primäre Nutzung von Wohnraum die Verteuerung verschärfen kann. ANSA fasst die Philosophie der neuen Verordnung in denselben Begriffen zusammen: Sie wird aus Brüssel keine Grenzen für Zweitwohnsitze oder Ferienvermietungen auferlegen, aber sie wird definieren, wann die Verwaltungen diese anwenden können, ohne mit den Freiheiten des europäischen Binnenmarktes in Konflikt zu geraten. Morgen, mit dem offiziellen Text, wird man wissen, wie weit diese neue Tür reicht, die Brüssel den Gebieten mit dem angespanntesten Wohnungsmarkt öffnet.
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