Tipps zum Wohnungskauf von einem Mann, der 15.000 Wohnungen besichtigt hat

BarcelonaRationalisieren Sie den größten Kauf im Leben eines Menschen. Dies ist die Maxime eines persönlicher Einkäufer Immobilien, ein relativ unbekanntes Berufsprofil, das ein einziges Ziel hat: die Interessen des Käufers zu verteidigen. Einer von ihnen, Jordi Clotet, Mitbegründer von Nexitum, veröffentlicht Die 7 Türen zum richtigen Hauskauf, der im Laufe seiner Karriere mehr als 15.000 Wohnungen besichtigt und an 6.000 Verkäufen teilgenommen hat. Hier sind einige seiner Ratschläge.

Immobilienagenturen arbeiten nicht für Sie.

Nach Jahrzehnten in der Immobilienbranche entschied sich Clotet vor sieben Jahren für einen Seitenwechsel: Er gab sein Immobilienunternehmen auf und wurde Käuferberater. „Wohnungskäufer werden in dieser Branche schlecht behandelt; alle Profis helfen dem Eigentümer, die Wohnung zum Höchstpreis und in kürzester Zeit zu verkaufen“, erklärt Clotet. Er warnt davor, dass ein Hauptfehler von Käufern darin besteht, zu glauben, dass die Immobilienagentur eine Dienstleistung erbringt, obwohl sie für den Verkäufer arbeitet.

Bei Nexitum wird mit einer festen Gebühr gerechnet, von der der Käufer einen Teil im Voraus zahlt. Damit beginnt ein Kaufprozess, der durchschnittlich neun Wochen dauert: vom Eintreffen des Kunden bis zur Unterzeichnung der Anzahlung. „Es gab einen Fall, in dem jemand zwei Jahre lang gesucht hatte, und wir kauften die gewünschte Wohnung innerhalb von 24 Stunden“, betont Clotet.

Eine Wunschliste vor dem Start

Beginnen Sie mit der Besichtigung von Wohnungen. Dies ist der häufigste Fehler beim Kaufprozess, da es sich um einen sehr emotionalen Kauf handelt und die Tendenz besteht, Häuser ohne klare Kriterien oder Ziele zu besichtigen. Das verschwendet Energie und Zeit, die „junge Leute haben, die nicht darüber verfügen“, sagen sie. „Aber“ sich vorzustellen, dass die Wohnung ein Leben lang hält, ist ein sehr häufiger Fehler; sie kann nach 10 Jahren verkauft werden. Beschwerdemodus, so Clotet. „Wir müssen weitermachen zu Smart-Modus", was bedeutet, sich bewusst zu sein, welche Wohnung man sich leisten kann und dass dies weitgehend davon abhängt, was man tut und nicht von den Umständen der Umgebung. Daher empfiehlt er, zunächst eine Wunschliste zu erstellen: Manche Leute legen mehr Wert auf die Küche und andere auf die Badezimmer.

Erst die Hypothek, dann die Wohnung

„Zunächst muss man seine Finanzunterlagen vorbereiten und jede Bank aufsuchen, um die beste Hypothek zu finden. Das ist zwar sinnvoll, aber die meisten Leute schauen sich Wohnungen online an und verschwenden Zeit mit Besichtigungen. Und wenn es dann an der Zeit ist, eine Hypothek zu suchen, zahlt die Bank ihnen das Geld nicht“, warnt er. Eine weitere Folge dieses schlechten Ansatzes sind familiäre Probleme: Menschen haben Geld, das sie nicht haben, weil sie mündliche Vereinbarungen mit Blutsverwandten treffen. „Mein Vater meint es gut, aber manchmal klappt es einfach nicht“, erklärt er und erinnert sich an den Fall einer Person, die die Anzahlung im Vertrauen auf eine Familienbürgschaft unterschrieb, die nie eintraf. Sie sprachen jahrelang nicht miteinander.

Jenseits von Immobilienportalen

Der häufigste erste Schritt bei der Wohnungssuche ist der Besuch von Immobilienportalen wie Fotocasa, Idealista oder Habitaclia, wo meist alles sehr ansprechend ist. Nachdem man die gewünschte Wohnung und das Budget definiert hat, geht es im nächsten Schritt um die Zielsetzung: „Ein Fehler, den viele Leute machen, ist, dass sie nicht wissen, was sie kaufen werden, und sich an das anpassen, was sie gesehen haben.“ Dabei ist es wichtig, sich gute Fragen zu stellen: Will ich die Wohnung, weil sie in der Nähe des Arbeitsplatzes liegt? Wegen der Schule der Kinder? Ist ein Jobwechsel sehr wahrscheinlich? Haben die Kinder noch viele Schuljahre vor sich? „Manche Leute kommen verzweifelt, weil sie jahrelang an einem sehr teuren Ort gesucht haben und tun dies aus persönlichen Gründen, die sich mit der Zeit sicherlich ändern werden“, versichert sie.

Um dies zu vermeiden, empfiehlt sie, nach bevorzugten Gegenden zu suchen und über die üblichen Portale hinauszugehen. Auf Nexitum besuchen sie Immobilienportale, Immobilienagenturen und auch Hausverwalter. „Wir bekommen viele Wohnungsangebote, die innerhalb von fünf Tagen auf Idealista zu finden sind“, fügt er hinzu und fügt hinzu, dass sie auch die Kaltakquise-Technik anwenden: Sie besichtigen eine Immobilie und fragen, ob Wohnungen zum Verkauf stehen.

Ein Anwalt und ein Architekt

Sobald Sie wissen, welche Hypothek Sie erhalten und die Wohnung identifiziert haben, müssen Sie im nächsten Schritt die technischen und rechtlichen Aspekte der Wohnung klären. „Letztendlich kauft man ein Gebäude, daher muss man seinen Zustand kennen. Es ist wie beim Autokauf: Nur weil es die technische Inspektion bestanden hat, heißt das noch lange nicht, dass es in gutem Zustand ist“, sagt er. Daher empfiehlt er, über die technische Gebäudeinspektion (ITE) hinauszugehen: „Wir haben viele Gebäude, die zwar die ITE hatten, aber in keinem guten Zustand waren, nicht mehr gekauft“, betont er. Der Architekt kann den Zustand der Balken eines Gebäudes auch nach einer Renovierung beurteilen. Auch zu beachten ist, ob die Wohnung von einem Bebauungsplan betroffen ist: Es kann vorkommen, dass der Block in 15 Jahren abgerissen werden soll oder die Immobilie einfach nicht mehr unter die Bauvorschriften fällt. All dies kann sich auch auf die Hypothek auswirken. Ein Anwalt sollte hinzugezogen werden, da Entscheidungen oft schnell am Sonntagnachmittag getroffen werden müssen.

Der Nachbarschaftsfaktor

„18 % der Wohnungen, die wir gefunden haben und die alle technischen, rechtlichen und preislichen Anforderungen erfüllen, werden aufgrund der Berichte der Bewohner nicht gekauft“, warnt Clotet. Es gibt Fälle von Käufern, die zurückgezogen haben, als sie herausfanden, dass nebenan ein Zahnarzt, ein Pianist, Ferienwohnungen oder Nachbarn Partys feierten. Man sollte immer nach den Protokollen der Wohnanlage fragen, obwohl die Vorlage nicht zwingend ist. „Wir kaufen nicht, wenn wir sie nicht haben“, versichert Clotet.

Clotet erzählt beispielsweise, wie beim Kauf einer dritten Wohnung in der Valencia-Straße in Barcelona für eine Familie, die ein Baby erwartete, alles wunderbar lief, bis sie die Protokolle der Wohnanlage einholen konnten. Dies habe den Kaufprozess verzögert und sie riskiert, die Wohnung zu verlieren. „Sie berichteten uns von deutlichen Geräuschen von Prostitution, die rund um die Uhr, sieben Tage die Woche, ausgeübt wurde“, erklärt sie.

Clotet empfiehlt außerdem, die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen, den Fotos (egal ob sie sehr gut oder schlecht sind) nicht zu trauen und bei Verhandlungen den Horizont zu erweitern: Es gibt Fälle von Tauschgeschäften (Wohnungstausch) oder Wohnungen, bei denen vereinbart wurde, dass man nach einem Jahr einzieht.