Woher sollen die 6.500 Wohnungen kommen, die in den kommenden Jahren in Palma gebaut werden sollen? Drei strategische Projekte sind bereits in Planung.

PalmePalma bearbeitet derzeit drei strategische Wohnbauprojekte (PRE) mit über 6.000 Wohnungen. Diese Projekte profitieren von dem beschleunigten Verfahren nach dem Gesetz über dringende Maßnahmen zur Landbeschaffung, wie der Immobilienentwicklerverband Proinba gegenüber ARA Baleares bestätigte. Dank eines einzigen Verfahrens werden alle zuvor nacheinander durchgeführten Schritte – Stadtplanung, Landumlegung und Urbanisierung – zusammengefasst. Dadurch verkürzt sich die Bearbeitungszeit von bis zu zehn Jahren auf 18 bis 24 Monate. „Dennoch lassen sich diese Zeiträume nicht weiter verkürzen, und wir können nicht mit einer sehr schnellen Fertigstellung rechnen. In jedem Fall werden diese Gebäude deutlich früher im Bau sein, als wenn wir die Projekte auf herkömmlichem Wege bearbeitet hätten“, erklärt Óscar Carreras, Präsident von Proinba. Neben den drei strategischen Projekten befinden sich zwei weitere, ebenfalls „sehr weit fortgeschrittene“, so Carreras. All dies ergibt ein Bild von rund 11.000 neuen Wohnungen, von denen etwa 5.500, wie in den Bestimmungen festgelegt, „geschützt oder preisgebunden sein werden. Ein erheblicher Teil davon wird von Ibavi verwaltet, um denjenigen Wohnraum zu bieten, die ihn am dringendsten benötigen und die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen“, betont der Präsident. Um Zugang zu den preisgebundenen Wohnungen zu erhalten, müssen die Begünstigten einen mindestens fünfjährigen Wohnsitz auf den Balearen nachweisen. Bezüglich der Möglichkeit, Wohnungen in Übergangszonen (ländlichen Gebieten) zu errichten, die die Bestimmungen ebenfalls zulassen, hält der Präsident des Bauträgerverbands dies kurzfristig für nicht realisierbar, unter anderem aufgrund der Unsicherheit, die durch die Berufung vor dem Verfassungsgericht entstanden ist. „Als Verband haben wir uns dagegen ausgesprochen. Städtisches und bebaubares Land muss zuerst ausgeschöpft werden, und in diesem Sinne können die Gemeinden diese Option jederzeit wählen“, sagte er. Die Wohnsituation auf den Balearen ist äußerst angespannt, und Bauträger räumen ein, dass „eine einzelne Maßnahme den enormen Wohnungsmangel nicht beheben wird“, beklagt Carreras. Dennoch sind die Bauträger überzeugt, dass 11.000 neue Wohnungen zur Entspannung beitragen werden, da die Nachfrage alle Erwartungen übertrifft. „Bei Bestandsimmobilien ist die Situation so extrem, dass sie bereits so viel kosten wie Neubauten. Der Wohnungsmangel ist so groß, dass die Menschen bereit sind, für eine Bestandsimmobilie genauso viel zu zahlen wie für eine Neubauwohnung mit der gleichen Ausstattung“, so der Präsident des Bauträgerverbands.

Die Beschwerde beim Verfassungsgericht

Das Gesetz, das diese dringenden Maßnahmen autorisiert (Gesetz 4/2025), wurde durch eine von 50 Abgeordneten der Fraktionen Sumar-Més und Gemischt (Podemos) im Kongress eingereichte und zur Überprüfung zugelassene Beschwerde vor dem Verfassungsgericht verhandelt. Die von sozialen und Umweltorganisationen unterstützte Beschwerde argumentiert, dass das Gesetz die Rechtssicherheit, Umweltauflagen, den Schutz ländlicher Gebiete und die kommunalen Befugnisse verletzt, da es Umwidmungen und Neubauten mit nur geringer vorheriger Genehmigung ermöglicht. Die Beschwerdeführer befürchten, dass die Sonderpläne zur Stadterneuerung (PRE) die Transparenz der Stadtplanung gefährden und private Bauträger begünstigen könnten, anstatt tatsächlich bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung zu gewährleisten. Die Argumente für die PRE konzentrieren sich auf deren Fähigkeit, städtebauliche Verfahren zu beschleunigen und das Wohnungsangebot in einem Kontext zu erhöhen, in dem die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt. Die Verordnungen ermöglichen die Freigabe von städtischem und bebaubarem Land, das jahrelang blockiert war, und dessen Zuweisung an Projekte, die – nach Angaben der Regierung – „die Bedürfnisse der Anwohner priorisieren“. Ziel ist es, die Auswirkungen steigender Preise abzumildern und bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten. Darüber hinaus legt das Gesetz fest, dass ein Mindestanteil der bebaubaren Fläche für subventionierten Wohnraum reserviert werden muss – eine Verbesserung gegenüber früheren Regelungen. Die regionalen Planungsrichtlinien (PRE) haben jedoch erhebliche Kritik und Kontroversen ausgelöst. Umwelt- und Sozialgruppen warnen vor den territorialen und ökologischen Auswirkungen und befürchten, dass die Verordnungen eine unkontrollierte Zersiedelung begünstigen und Naturräume und -ressourcen beeinträchtigen könnten. Einige Gemeinden, wie beispielsweise Manacor, haben die Anwendung der PRE in ihrem Gebiet ausdrücklich abgelehnt. Sie argumentieren, dass die Verordnungen die Bebauungsdichte und die bebaubare Fläche über die in den aktuellen Stadtentwicklungsplänen vorgesehenen Grenzen hinaus erhöhen und die nachhaltige Planung der Gemeinde gefährden könnten. Die Balearische Ornithologische Gesellschaft (GOB) bezeichnete die politische Vereinbarung zwischen der Regierung und Vox, die die beschleunigte Verabschiedung dieser Gesetzgebung ermöglichte, als „urbane und demografische Zeitbombe“ und wies darauf hin, dass die Umwidmung ländlicher Flächen die territoriale und ökologische Nachhaltigkeit des Archipels gefährden könnte. In diesem Zusammenhang erklärte der Präsident des Bauträgerverbands, Oscar Carreras, gegenüber ARA Baleares: „Wir müssen auf die Bevölkerungszunahme der letzten Jahre (mehr als 100.000 Menschen) reagieren.“ „Wenn sich dieser Trend nicht ändert, werden die Inseln, wie wir sie kennen, sehr tiefgreifende territoriale Veränderungen erfahren“, sagte er.