Die Umklassifizierung als ländliches Gebiet wird für die Eigentümer eine Wertsteigerung von 2000% bewirken.
Das Landakquisitionsgesetz ermöglicht den automatischen Bau Tausender Häuser auf landwirtschaftlichen Flächen. Die Eigentümer dieser Grundstücke versuchen bereits, die Finanzierung für dieses Vorhaben zu sichern, das Umweltschützer und Anwohnervereinigungen als spekulative Landnahme betrachten.
PalmeDie Eigentümer von einem Dutzend ländlicher Grundstücke am Rande von Gemeinden wie Palma und Calvià sowie auf Ibiza haben bereits Schritte eingeleitet, um von der automatischen Umwidmung durch die Regierung von Marga Prohens zu profitieren. Diese könnte Kapitalgewinne von über 2.000 % generieren. Das Landakquisitionsgesetz hat verschiedene Eigentümer und Bauträger zu Verhandlungen veranlasst, um angesichts dieser einmaligen Chance, sich millionenschwere Entwicklungsrechte zu sichern – angeblich für den Bau neuer Wohnungen –, Projekte zu realisieren. Einige dieser Transaktionen wurden bereits öffentlich ausgeschrieben. Andere werden noch hinter verschlossenen Türen verhandelt. Die meisten dieser Grundstücke sind nicht neu auf dem Immobilienmarkt; ihre jetzigen Eigentümer haben bereits versucht, eine Umwidmung ihrer Grundstücke zu erwirken.
Eines der Grundstücke, das als potenzieller Kandidat für neue Stadtentwicklungsmöglichkeiten gehandelt wird, ist Ses Planes (Calvià). Es liegt zwischen der Autobahn Ponent und Palmanova und blickt auf eine lange Geschichte von Umwidmungsversuchen zurück. Erst vor einem Monat wurde es als „einmalige Gelegenheit in einem Übergangsgebiet“ zum Verkauf angeboten. Die Anzeige, die inzwischen von der Website entfernt wurde, behauptete, diese einzigartige Gelegenheit ergäbe sich aus neuen regionalen Vorschriften für strategische Wohnbauprojekte. Derzeit befindet sich das Grundstück im Besitz von Lubana 2007, einem Unternehmen, das mit Verwandten des Bauunternehmers Mateo Sastre in Verbindung steht. Dieser Geschäftsmann versuchte jahrelang, das von der Familie Roses erworbene Land zu bebauen, die ihn sogar vor Gericht verklagte. Sastre war in den Fall Son Espases – ebenfalls ein Fall um den Kauf ländlicher Grundstücke mit dem Ziel ihrer Umwidmung – und in den Fall des Flächennutzungsplans von Mallorca verwickelt. Im letztgenannten Fall beaufsichtigte die damalige Präsidentin Maria Antònia Munar Transaktionen, die von der GOB (Balearischen Ornithologischen Gesellschaft) als „unsittlich“ eingestuft wurden. Die GOB brachte den Fall vor Gericht. Richter Miquel Florit kam in den Gerichtsakten zu dem Schluss, dass möglicherweise unregelmäßige Transaktionen stattgefunden hatten, um Millionen an Kapitalgewinnen zu erzielen, dies konnte jedoch nicht bewiesen werden.
Die Ära Munar
Ses Planes und Son Massot waren die Grundstücke, die vom Consell de Munar für eine automatische Umwidmung ausgewählt wurden. Eine heftig umstrittene Plenarsitzung im Jahr 2004, geprägt von einem erbitterten Streit zwischen PSOE und PP, erschwerte das Verfahren jedoch. In der Folge wurden diese Ausweisungen aufgrund gerichtlicher Ermittlungen und des politischen Willens der linken Mehrheit im Consell de Mallorca ab 2007 aufgehoben, wodurch Spekulationen mit Ses Planes und den anderen ländlichen Grundstücken, die von der automatischen Umwidmung betroffen waren, verhindert wurden. 2012 begann ein neues Kapitel in den Entwicklungsbemühungen für Ses Planes. Die PP in Calvià versuchte erneut, den Flächennutzungsplan zu ändern und diesmal private Einrichtungen einzubeziehen. Das Projekt wurde aufgrund eines Regierungswechsels auf Eis gelegt.
Ses Planes und andere derzeit auf dem Markt befindliche Grundstücke schöpfen neue Hoffnung auf eine Umwidmung. Lubana 2007 erfüllt die Voraussetzungen, um durch die Ausweisung als strategisches Wohnbauprojekt eine Änderung der städtebaulichen Kategorie zu erreichen. Die kommunalen Bauvorschriften stufen die 11 Hektar von Ses Planes als ländliches Gebiet ein. Gemäß den bereits genehmigten Vorschriften könnte ihr Wert um 2.000 % steigen und 50 Millionen Euro übersteigen, da dort 760 Wohneinheiten für rund 2.000 Einwohner errichtet werden könnten.
Als die Möglichkeit bestand, ländliche Gebiete um Städte herum – die mittlerweile bekannten Übergangszonen (AT) – für Wohnzwecke zu erschließen, protestierten die großen Bauträger der Balearen, vertreten durch Proinba, vehement. Ihr Präsident, Óscar Carreras, erklärt: „Manche Eigentümer von Grundstücken in Übergangszonen (AT) versuchen zwar, eine Umwidmung zu beantragen, aber ob der Stadtrat dem zustimmt, ist eine ganz andere Frage.“ Carreras glaubt nicht, dass kurzfristig „in Mallorca oder Menorca Bauvorhaben genehmigt werden; nur in Ibiza besteht eine Möglichkeit, da es dort kein geeignetes Bauland gibt.“ Der PSIB-Abgeordnete Carles Bona, der einige Fälle untersucht hat, die von einer Umwidmung profitieren könnten, betont: „Obwohl das Gesetz vorschreibt, dass solche Bauvorhaben preisgebundenen Wohnraum umfassen müssen, sieht es auch Ausnahmen vor, wenn der vorgelegte Wirtschaftlichkeitsbericht dies rechtfertigt.“ „In diesem Fall können bis zu 25 % der Wohnungen zum Marktpreis verkauft werden. Wir erleben also eine Urbanisierung des ländlichen Raums unter dem Vorwand, Wohnraum für die Bürger bereitzustellen“, beklagt er.
Son Cabrer und andere Immobilien
Ein weiteres Anwesen, das seit Jahren im Fokus von Entwicklungsbemühungen steht, ist Son Cabrer, ein traditionsreiches Anwesen neben dem Krankenhaus Son Espases. Es wurde 2003 von Bartolomé Cursach erworben, als Palma große Wachstumserwartungen hatte. Der Geschäftsmann selbst sagte vor der Kommission, die den Fall der Stadtentwicklung von Son Espases – im Hinblick auf möglichen Insiderhandel im Umfeld des Krankenhauses – untersuchte, aus, dass er es in der Annahme erworben habe, die Stadt werde sich in diese Richtung ausdehnen.
Das Grundstück wurde vor einigen Jahren für 19 Millionen Euro zum Verkauf angeboten. Während der Erstellung des neuen Flächennutzungsplans von Palma im Zuge der letzten politischen Einigung bekundeten mehrere Immobilienentwickler Interesse an der zukünftigen Entwicklung des Grundstücks und der umliegenden ländlichen Flächen. Das Planungsteam hielt jedoch an seinem Status als nicht bebaubares Gebiet fest. Nun, da die Gesetzeslage es zulässt, besteht für Son Cabrer erneut die Möglichkeit einer Umwidmung, was seinen Wert erheblich steigern würde. Auch für ein weiteres Grundstück in der Nähe von Son Sardina besteht laut Angaben der Stadtverwaltung Palma großes Interesse an einer Bebauung. Laut Daten von ARA Baleares machen die Lage in einer Übergangszone und die Größe das Grundstück ideal für ein strategisches Projekt. Dieselben Quellen weisen jedoch darauf hin, dass „der Bürgermeister persönlich zugesichert hat, keine Bebauung auf ländlichen Flächen in Son Sardina oder Establiments zuzulassen.“ Die Wertsteigerung des über 10 Hektar großen Grundstücks, das sich seit Jahren im Stadtplanungsamt von Palma befindet, könnte 40 Millionen Euro übersteigen. Trotz der Zusage des Stadtratsvorsitzenden haben Anwohner in den letzten Wochen betont, dass bis zu einer konkreten Änderung der Bauvorschriften „Grundstücke, die die notwendigen Bedingungen erfüllen, umgewidmet werden können“ und fordern daher von Jaime Martínez Taten statt bloßer Worte. Eine Studie der Plattform „Palma zum Leben, nicht zum Spekulieren“ zeigt, dass in den Übergangszonen allein in Palma bis zu 252.000 neue Wohneinheiten entstehen könnten. Die Organisation schätzt, dass dafür 634 Hektar ländliches Land „geopfert“ würden. Wie Stadtplanungsexperten wie der ehemalige Generaldirektor Luis Corral wiederholt betont haben, „haben Vorschriften ihren Sinn“. „Landumwandlung geschieht nicht über Nacht; sie erfordert Jahre, Gutachten, Pläne und Studien. Sie einfach so vorzunehmen, verstößt gegen das Gesetz und führt zu einer Stadtplanung, die auf die Bedürfnisse weniger, nicht aller, zugeschnitten ist“, so Corral.
Die öffentliche Empörung brach los, als das Landakquisitionsgesetz, das die Umwandlung von als „Übergangsgebiet“ ausgewiesenen ländlichen Flächen in Bauland ermöglicht, im Plenum des Regionalparlaments eingebracht wurde. Dieses von den Parteien PP und Vox eingebrachte Gesetz wird von GOB Mallorca als „das aggressivste seit Jahrzehnten“ bezeichnet. Die Umweltorganisation prangert an, dass es hinter dem Deckmantel einer Reaktion auf die „Wohnungsnot“ in Wirklichkeit die Tür für spektakuläre Stadtentwicklung und eine massive Wertsteigerung ländlicher Flächen öffnet und private Interessen über das Gemeinwohl stellt. In Palma und Umgebung gehören die Stadtteile Secar de la Real, Son Sardina, Son Anglada und Establiments zu den Brennpunkten der Proteste. Organisierte Anwohner befürchten, dass die Genehmigung dieser Übergangsgebiete die Bevölkerungsdichte in ihren Vierteln verdreifachen oder vervierfachen könnte, ohne die notwendigen Dienstleistungen, Verkehrsanbindungen oder sonstige Einrichtungen bereitzustellen. In einer Erklärung stellte die Anwohnerinitiative fest: „Es ist keine Regierung, es ist ein Bauträger.“
Die Balearische Ornithologische Gesellschaft (GOB) und Anwohner, die am vergangenen Donnerstag vor dem Rathaus von Palma (Cort) demonstrierten, verfolgen eine vielschichtige Strategie. Diese umfasst Demonstrationen, Versammlungen, Informationsveranstaltungen und Kundgebungen vor dem Parlamentsgebäude mit Transparenten, auf denen steht: „Das Land steht nicht zum Verkauf, es muss verteidigt werden.“ Diese institutionelle Aktion zielt auf formelle Einwände ab, um die Genehmigung strategischer Wohnbauprojekte auf ländlichem Raum durch die Gemeinderäte zu verhindern, solange noch bebaubare Flächen verfügbar sind. Zudem wird Druck ausgeübt, die Bearbeitung von Projekten in Übergangszonen auszusetzen. Die GOB hat außerdem beschlossen, internationale Institutionen einzuschalten und den Fall nach Europa zu tragen. Sie informierte EU-Gremien und andere Institutionen über die Risiken, die diese Politik für Land, Landschaft und Wasserressourcen birgt.
Umweltschützer kritisieren, dass das Gesetz bestehende kommunale Vorschriften und Planungsmodelle abrupt ändert und Bauvorhaben in ländlichen Gebieten erlaubt, ohne zuvor die ausgewiesenen Bauflächen auszuschöpfen. Die Balearische Ornithologische Vereinigung (GOB) spricht von einem „Frontalangriff auf ländliche Gebiete“ und fordert die Gemeinden auf, das Gesetz erst anzuwenden, wenn die Auswirkungen auf Umwelt und Raum bewertet wurden. Sie prangern zahlreiche Folgen an: spekulative Wertsteigerungen von Grundstücken und Gewinne, Überlastung der ohnehin schon überlasteten Infrastruktur, zusätzlichen Wasser- und Energieverbrauch sowie den Verlust von landwirtschaftlichen Nutzflächen und Wäldern, die bisher als Grünflächen dienten. Zudem betonen sie, dass die betroffenen Gebiete oft keine vollständige Anbindung an städtische Zentren haben, wodurch „neue Wohngebiete“ ohne Gemeinschaftsleben und Infrastruktur entstehen könnten. Die Regierung beharrt darauf, dass Wege für den Bau neuer Wohnungen gefunden werden müssen.