Die „Spekulationskarte“ schätzt, dass durch die von der PP-Vox geförderte Umwidmung von Landflächen mehr als 37.000 Häuser auf unbebautem Land entstehen werden.

PalmeDas vor wenigen Wochen von der Regierung der Balearen verabschiedete Gesetz über dringende Maßnahmen zum Landerwerb ermöglicht den Bau von bis zu 37.432 neuen Häusern auf 1.246 Hektar bisher geschützter landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Flächen. Dies geht aus Berechnungen der Plattform „Mallorca para vivir, no por“ (Mallorca zum Leben, nicht zum Leben) hervor. Dabei handelt es sich um die automatische Neuklassifizierung, die Gemeinden in den sogenannten Übergangszonen (TAs) vornehmen können. Die von der Organisation bereitgestellten Zahlen entsprechen einer Studie, die in sieben der bevölkerungsreichsten Gemeinden Mallorcas durchgeführt wurde: Palma, Llucmajor, Manacor, Inca, Marratxí, Calvià und Alcúdia. Bisher sollten diese Zonen die Zersiedelung eindämmen und Land für grundlegende Infrastruktur und Einrichtungen reservieren. Die neuen Vorschriften verändern diese Funktion jedoch radikal und erlauben Bauten mit einer Dichte von bis zu 225 Einwohnern pro Hektar.

Die von der Plattform geförderte und vom Geographen Gabriel Garcies koordinierte Studie quantifiziert die Auswirkungen, die die Regierung bisher nicht öffentlich gemacht hatte. Laut der Arbeit mit dem Titel Karte der SpekulationDas potenzielle Wachstum innerhalb der AT beträgt 252.810 neue Wohnplätze, was einer Zunahme der aktuellen Bevölkerung der betroffenen Gemeinden um 37 % entspricht.

Auf kommunaler Ebene wäre Palma die Gemeinde mit dem größten Wachstum: 634 Hektar würden bebaubar und 26.359 neue Wohnungen entstehen, was insgesamt 142.650 neuen Wohnraum und einen Bevölkerungszuwachs von 33 % bedeuten würde. Auch andere Gemeinden wären stark betroffen: Marratxí (27.180 Wohnungen), Manacor (24.480) und Calvià (21.240).

Die Experten der Plattform warnen, dass das Gesetz eine demografische Bombe auf einer gesättigten Insel darstellt, deren Ressourcen wie Wasser am Limit sind. Obwohl die Regierung das Gesetz als Instrument zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus verteidigt, weist die Organisation darauf hin, dass es in Wirklichkeit ein Geschenk an große Stadtentwickler sei, ohne eine klare Prognose der ökologischen, territorialen und demografischen Folgen.

Die Studie hebt außerdem hervor, dass diese Erhöhungen auf Übergangsgebiete (TA) beschränkt sind und andere städtische und bebaubare Flächen, die noch nicht erschlossen wurden, nicht einschließen, was die Auswirkungen der Vorschriften noch verstärken könnte.

Eine umstrittene Regelung

Die Regelung ermöglicht die direkte Umwandlung von ländlichen Flächen in Bauland für strategische Wohnprojekte, auch in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern oder in Übergangszonen zwischen Stadt und Land. Eine der wichtigsten Neuerungen besteht darin, dass diese Projekte gefördert werden können, ohne zunächst bestehendes Bauland zu nutzen, was mit der etablierten städtebaulichen Philosophie bricht.

Im Gegenzug müssen Bauträger einen Teil der Baufläche für Sozialwohnungen und preisgünstigen Wohnraum reservieren, während die Gemeinden ein Kontingent an Land für den öffentlichen Wohnungsbau erhalten.

Die Prohens-Geschäftsführung betont, dass Maßnahmen wie diese „dringend“ seien, um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum auf den Balearen zu lindern. Der Regionalminister für Territorium betonte, das Ziel bestehe darin, innerhalb weniger Jahre Tausende von Wohnungen zu mobilisieren und Bauträgern, die in strategische Wohnprojekte investieren, Rechtssicherheit zu bieten.

Liberalisierung laut Umweltschützern

Opposition sowie Sozial- und Umweltorganisationen bezeichnen das Gesetz als „Landliberalisierungsgesetz“. Die Sozialistische Arbeiterpartei Spaniens (PSIB), MÁS (Mehr als 100) und Unidas Podemos (Vereint können wir) warnten mehrfach, dass es einen historischen Rückschritt im Schutz ländlicher Gebiete und im Kampf gegen die Zersiedelung darstelle. Nachbarschaftsverbände und Umweltgruppen weisen darauf hin, dass die Maßnahme die ländliche Landschaft zerstören, die Wasser- und Energieressourcen überlasten und die Abhängigkeit vom Immobiliensektor verstärken könnte.

Das Gesetz zum Landerwerb ist bereits in Kraft getreten, seine praktische Umsetzung hängt jedoch davon ab, ob die Stadträte in ihren Plenarsitzungen beschließen, ob sie die Regelung wirklich anwenden wollen. Der paradigmatischste Fall ist der von Inca, die bereits klar erklärt hat, dass sie keine Umgestaltung ländlicher Flächen anstrebt, solange andere Möglichkeiten bestehen. Obwohl Inca zu den Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern gehört, denen das neue Gesetz über dringende Maßnahmen zum Landerwerb die Möglichkeit eröffnet, Übergangsgebiete zwischen Stadt und Land neu zu klassifizieren, hat der Stadtrat beschlossen, diese Maßnahme nicht zu verabschieden.

Der Bürgermeister Virgilio Moreno und der Stadtrat für Stadtplanung Andreu Caballero argumentierten, dass die von der PP- und Vox-Regierung geförderte Regelung „Raumplanung verschwendet“ und ländliche Flächen verzerrt und darüber hinaus die Dienstleistungen und das Gleichgewicht der Gemeinde gefährdet. Aus diesem Grund hat der Stadtrat klargestellt, dass er an seiner eigenen Stadtplanung festhalten und die Umwandlung von Land in Randgebieten in Bauland nicht zulassen wird.

Die Übergangsgebiete von Inca umfassen insgesamt etwa 260 Hektar gemeinschaftliches Land. Würde das Gesetz angewendet, könnten auf dieser Fläche bis zu 19.500 neue Wohnungen entstehen, mit einer potenziellen Kapazität für 58.500 zusätzliche Einwohner. Diese Zahl ist besonders bemerkenswert, wenn man sie mit der aktuellen Bevölkerung der Stadt vergleicht, die bei etwa 36.400 Einwohnern liegt.

Nach den Worten des Stadtrats selbst würde dies einen unverhältnismäßigen demografischen und städtebaulichen Wandel mit sich bringen, mit einem Bevölkerungswachstum, das die aktuelle Bevölkerung fast verdoppeln und einen unhaltbaren Druck auf öffentliche Dienste, Infrastruktur und natürliche Ressourcen ausüben würde.

Die Regierung hält die Schätzungen für ungültig.

Das Ministerium für Wohnungsbau, Territorium und Mobilität hat die Schätzungen zum angeblichen Bevölkerungswachstum, das das Gesetz 4/2025 über dringende Maßnahmen zur Landbeschaffung mit sich bringen würde, als gültig zurückgewiesen.

Laut dem Regionalministerium spiegeln diese Zahlen „nicht die Realität wider“, da sie grundlegende Aspekte dieser Möglichkeit nicht berücksichtigen, die das neue Gesetz 4/2025 den Stadträten von Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern unter einer Reihe von Einschränkungen und Bedingungen überlässt, wie beispielsweise, dass das Gesetz „keine automatische Neuklassifizierungsmaßnahme impliziert“ und erschwinglichen Wohnraum schaffen würde, der nur für auf den Balearen ansässige Bürger bestimmt wäre.

Zunächst einmal erklären sie, dass das angebliche Wachstum in den Übergangsgebieten nicht das Bevölkerungswachstum mit sich bringen würde, das diese Schätzungen nahelegen. Sie geben an, dass für den Fall, dass ein Stadtrat diese Möglichkeit in Anspruch nehmen sollte, das Gesetz grundsätzlich vorsieht, dass 100 % der in Übergangsgebieten gebauten Wohnungen unter irgendeiner Form von Schutzregime (öffentlich geschützt oder preislich begrenzt) stehen müssen und daher „nur für Inselbewohner“ bestimmt sind. In diesem Sinne erinnern sie daran, dass das Gesetz 4/2025 selbst die Voraussetzung eines fünfjährigen Wohnsitzes auf den Balearen festlegt, um Anspruch auf bezahlbaren Wohnraum zu haben.

Andererseits weisen sie darauf hin, dass dabei nicht berücksichtigt wird, dass der Stadtrat im Fall von Palma das Bauen in Übergangsgebieten in traditionellen Gemeindekernen bereits ausgeschlossen hat. Auch berücksichtigen sie nicht, dass die Stadträte anderer Gemeinden wie Inca und Manacor öffentlich erklärt haben, dass sie in ihren Gemeinden nicht in Übergangsgebieten bauen werden. Das Ministerium stellt außerdem klar, dass das neue Gesetz „Übergangsgebiete nicht in bebaubares Land umwandelt, sondern den Stadträten vielmehr Instrumente an die Hand gibt, damit sie innerhalb eines Jahres entscheiden können, ob sie einen Antrag stellen und ob sie eine spezifische Änderung vornehmen, um in einem bestimmten Übergangsgebiet zu wachsen. Dies ist jedoch in keinem Fall ein automatischer Prozess.“

Das Gesetz eröffnet den Stadträten die Möglichkeit, im Rahmen ihrer lokalen Autonomie zu entscheiden, ob sie die in den Raumordnungsplänen vorgesehenen Übergangsgebiete für den Bau von 100 % Wohnraum öffnen möchten, der einem Schutzregime wie einer allgemeinen Bauordnung unterliegt.