Die Balearen umarmen Ayusos Modell für Wohnraum: mehr Markt und weniger Schutz

PalmaDie Entscheidung der PP, Unternehmen und Investmentfonds den Kauf von preisgebundenen Wohnungen zu ermöglichen, ist das jüngste Beispiel für den Modellwechsel in der Wohnungspolitik auf den Balearen, den die Regierung von Marga Prohens vorangetrieben hat, mit politischen Vorbildern wie der Gemeinschaft Madrid von Isabel Díaz Ayuso. Die Volkspartei hat sich dafür entschieden, das Angebot und die Privatinitiative über den geförderten Wohnungsbau zu stellen, eine Strategie, die die Linke und von ARA Balears befragte Experten kritisiert haben.

"Rechtsfähige Personen, die diese Wohnungen ausschließlich zur Vermietung unter den in diesem Dekret vorgesehenen Voraussetzungen verwenden, können preisgebundene Wohnungen erwerben": das besagt Artikel 5 des PP-Änderungsantrags, der während der Ausarbeitung des Gesetzesdekrets zur Beschleunigung strategischer Projekte als Gesetzesvorschlag verabschiedet wurde. Eine Maßnahme, die keine Forderung von Vox zur Unterstützung der Norm war und die die Volkspartei aus eigener Initiative einführte. Die Regierung von Francesc Antich schuf die Figur des preisgebundenen Wohnraums durch das Gesetz 5/2018 über strategische Bodenreserven unter Jaume Carbonero als Wohnungsbauminister. Die Verwaltung legt den Höchstpreis für diese Häuser fest.

Wohnungen, die von Unternehmen gekauft werden, müssen für einen Zeitraum von 20 Jahren zur Miete oder zur Miete mit Kaufoption bestimmt sein. Artikel 6 des Änderungsantrags enthält jedoch eine wichtige Klarstellung: „Ausgenommen ist die vorherige Genehmigung des Generaldirektors für Architektur und Wohnungsbau aus außergewöhnlichen, ordnungsgemäß begründeten Gründen.“ Das bedeutet, dass Unternehmen und Investmentfonds eine Möglichkeit haben, diese Frist zu verkürzen. Und es gibt auch eine Möglichkeit, den Preis zu erhöhen: Artikel 7 des Änderungsantrags besagt, dass die Höchstpreise „vorbehaltlich vorheriger Genehmigung“ gemäß den Bestimmungen des Dekrets eingehalten werden müssen.

„Mit dieser Maßnahme werden Investmentfonds zugelassen, die über die notwendigen Finanzierungsmechanismen verfügen, um diese Operation rentabel zu machen. Die Gelegenheit, einen ganzen Wohnblock zu kaufen, ist immer attraktiv“, erklärt der Ökonom und Wohnexperte Eduard Robsy. Der Ökonom betont auch, dass „der Wegfall des Schutzes für einen Zeitraum von 20 Jahren für diese Art von Betreibern kein Hindernis darstellt“ und dass sie „einen vorzeitigen Rückbau beantragen können“, wie es bereits zuvor geschehen ist. „Es gibt Präzedenzfälle für sehr unsaubere und vorsätzliche Operationen“, fügt er hinzu.

Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt ist, dass die Vorschriften keine „anderen Kosten, die umgelegt werden können und die nicht streng genommen der Mietpreis sind“ begrenzen, so Robsy. „Sie müssen nachgewiesen werden, sind aber nicht begrenzt“, betont er. „Wir finden diese Praktiken bei Großbesitzern. Zusätzlich zu Mieterhöhungen wurden andere Beträge intensiv erhöht, und der Preis stieg unaufhörlich weiter“, erklärt der Experte, der Parallelen zur Regierung von Isabel Díaz Ayuso in Madrid sieht. „Wir betreiben bereits Steuerdumping wie sie. Sie kommen nicht aus diesem Paradigma heraus und widersetzen sich jedem Kontrollmechanismus“, betont er in Bezug auf Maßnahmen wie die Erklärung der Inseln zur angespannten Zone, um die Mietpreise zu begrenzen.

Der Abgeordnete von MÉS per Mallorca kritisiert, dass die Zulassung des Kaufs von als Wert eingestuften Wohnungen durch Investmentfonds „normale Menschen, Menschen, die keine Wohnung haben, mit denen, die daraus Profit schlagen wollen, konkurrieren lässt“. Auf diese Weise wird es möglich, dass „Wohnraum zum Festpreis zu einer Einnahmequelle wird und mittelfristig und langfristig Spekulationen unterliegt“. „Die PP [balear] kopiert das Modell von Ana Botella in Madrid und von allen PP-Führern, die danach kamen. Es geht darum, die Türen für Geierfonds weit zu öffnen und die Vision von Wohnraum als marktwirtschaftliches Gut zu vertiefen“, fügt er hinzu.

Andererseits kritisiert die Anwältin der PAH Gloria Olmos, dass, während von den Menschen eine Verwurzelung auf den Balearen verlangt wird, dies bei Unternehmen und Geierfonds nicht der Fall ist. „Von diesen Einheiten wird weder Verwurzelung noch die Zahlung von Steuern hier verlangt. Die Anforderungen sind nicht die gleichen, so dass Einheiten kommen, Wohnungen kaufen und die Menschen vertreiben werden. Sie kaufen Ayusos Modell komplett“, versichert sie.

Eine geteilte Philosophie der Wohnungspolitik

Die Balearen haben dieselbe Philosophie übernommen, die die Wohnungspolitik von Ayuso kennzeichnet: die Förderung des Marktes und privater Bauträger sowie ein geringeres Gewicht des traditionellen geförderten Wohnraums. Tatsächlich hatte die Regierung vor nur einem Jahr noch kein einziges Wohnungsbauprojekt begonnen, und derzeit sind es nicht einmal fünf. Stattdessen wurde die Figur des Wohnraums zu begrenztem Preis (HPL) mit weniger Schutz und weniger strengen Beschränkungen bevorzugt. Ayuso hat Figuren wie den öffentlich geförderten Wohnraum zu begrenztem Preis (VPPL) gefördert, der ebenfalls weniger streng ist als andere Schutzregelungen. Auf diese Weise spricht man von bezahlbarem Wohnraum, aber es fehlt auch an öffentlicher Kontrolle.

Sowohl die Inseln als auch Madrid und andere PP-Regierungen schlagen eine Erhöhung des Bausektors als Hauptlösung für das Wohnungsproblem vor. Dieser Ansatz basiert auf dem Argument des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage (derzeit gibt es mehr Nachfrage als Angebot). Aber laut vielen Analysten ignoriert dieser Ansatz, dass die Nachfrager nicht von gleichen Ausgangspositionen ausgehen: Viele Familien stehen vor schwierigen wirtschaftlichen Situationen, während Unternehmen und Heuschreckenfonds ihre Kapitalien platzieren und ihre Gewinne vervielfachen wollen. Um mehr und schneller zu bauen, hat Prohens die Vorschriften geändert, mit städtebaulichen Veränderungen, Umschuldungen und einer Erhöhung der Mindestaufenthaltsdauer unter anderem.

Die Frontalablehnung der Preiskontrolle ist ein weiteres Merkmal, das die von der Volkspartei regierten Gemeinschaften teilen, und die Kritik am staatlichen Wohnungsgesetz war von den Balearen aus konstant. Hier kommt wieder die Idee ins Spiel, dass der Markt sich selbst regulieren kann, obwohl der Platzen der Immobilienblase in Spanien das Gegenteil beweist. Laut Daten der Bank von Spanien wurden zwischen 2000 und 2009 fünf Millionen neue Wohnungen im Land gebaut, während der Durchschnittspreis für frei verfügbare Wohnungen sich verdoppelte – Daten des INE und der Banco Sabadell: von 1.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2000 auf 2.218 im Jahr 2007.