Die Balearen übernehmen Ayusos Modell für Wohnraum: mehr Markt und weniger Schutz

PalmaDie Entscheidung der PP, Unternehmen und Investmentfonds den Kauf von preisgebundenen Wohnungen zu ermöglichen, ist das jüngste Beispiel für den Modellwechsel in der Wohnungspolitik auf den Balearen, den die Regierung von Marga Prohens vorangetrieben hat, mit politischen Vorbildern wie der Autonomen Gemeinschaft Madrid von Isabel Díaz Ayuso. Die Volkspartei hat sich dafür entschieden, das Angebot und die Privatinitiative über den geförderten Wohnungsbau zu stellen, eine Strategie, die von der Linken und von der ARA Balears befragten Experten kritisiert wurde.

"Juristische Personen, die diese Wohnungen ausschließlich zur Vermietung unter den in diesem Dekret vorgesehenen Voraussetzungen verwenden, können preisgebundene Wohnungen erwerben": Das besagt Artikel 5 des PP-Änderungsantrags, der während der Ausarbeitung des Gesetzesdekrets zur Beschleunigung strategischer Projekte als Gesetzesvorschlag verabschiedet wurde. Eine Maßnahme, die keine Forderung von Vox zur Unterstützung des Normativs war und die die Volkspartei aus eigenem Antrieb einführte. Die Regierung von Francesc Antich schuf die Figur des preisgebundenen Wohnraums durch das Gesetz 5/2018 über strategische Bodenreserven, mit Jaume Carbonero als Wohnungsbauminister. Die Verwaltung legt den Höchstpreis für diese Häuser fest.

Wohnungen, die von Unternehmen gekauft werden, müssen für 20 Jahre zur Miete oder zur Miete mit Kaufoption bestimmt sein. Artikel 6 des Änderungsantrags macht jedoch eine wichtige Klarstellung: „Ausgenommen ist die vorherige Genehmigung des Generaldirektors für Architektur und Wohnungsbau aus besonders begründeten Ausnahmefällen.“ Das bedeutet, dass Unternehmen und Investmentfonds eine Möglichkeit haben, diese Frist zu verkürzen. Und es gibt auch eine Möglichkeit, den Preis zu erhöhen: Artikel 7 des Änderungsantrags besagt, dass die Höchstpreise „vorbehaltlich vorheriger Genehmigung“ im Sinne des Dekrets einzuhalten sind.

„Mit dieser Maßnahme werden Investmentfonds zugelassen, die als einzige über die notwendigen Finanzierungsmechanismen verfügen, um diese Operation rentabel zu machen. Die Möglichkeit, einen ganzen Wohnblock zu kaufen, ist immer attraktiv“, erklärt der Ökonom und Wohnungsmarktexperte Eduard Robsy. Der Ökonom betont auch, dass „der Wegfall des Schutzes für einen Zeitraum von 20 Jahren für diese Art von Betreibern kein Hindernis darstellt“ und dass sie „einen vorzeitigen Ausschlussantrag stellen können“, wie es bereits in der Vergangenheit geschehen ist. „Es gibt Präzedenzfälle für sehr unschöne und vorsätzliche Operationen“, fügt er hinzu.

Ein weiterer Aspekt, der zu berücksichtigen ist, ist, dass die Verordnung keine „anderen Kosten, die weiterberechnet werden können und die nicht streng genommen der Mietpreis sind“ begrenzt, so Robsy. „Sie müssen begründet werden, sind aber nicht begrenzt“, betont er. „Wir finden diese Praktiken bei großen Eigentümern. Zusätzlich zu Mieterhöhungen begannen sie, andere Beträge intensiv zu erhöhen, und der Preis hörte nicht auf zu steigen“, erklärt der Experte, der Parallelen zum Regierung von Isabel Díaz Ayuso in Madrid sieht. „Wir betreiben bereits Steuerdumping wie sie. Sie kommen nicht aus diesem Paradigma und widersetzen sich jedem Kontrollmechanismus“, betont er in Bezug auf Maßnahmen wie die Erklärung der Balearen zu einem angespannten Gebiet, um die Mietpreise zu deckeln.

Der Abgeordnete von MÉS per Mallorca kritisiert, dass die Zulassung des Kaufs von bewerteten Wohnungen durch Investmentfonds „normale Leute, Leute, die keine Wohnung haben, mit denen konkurrieren lässt, die daraus Profit schlagen wollen“. Auf diese Weise wird es möglich, dass „bewertete Wohnungen eine Einnahmequelle darstellen und mittelfristig und langfristig spekulativen Zwecken unterliegen“. „Die [balearische] PP kopiert das Modell von Ana Botella in Madrid und von allen PP-Führern, die danach kamen. Es geht darum, die Türen für Geierfonds weit aufzustoßen und die Vision von Wohnraum als Ware zu vertiefen“, fügt er hinzu.

Andererseits kritisiert die Anwältin der PAH, Gloria Olmos, dass, während von den Menschen eine Verwurzelung auf den Balearen verlangt wird, dies bei Unternehmen und Geierfonds nicht der Fall ist. „Diese Unternehmen müssen sich nicht verwurzeln und hier keine Steuern zahlen. Die Anforderungen sind nicht die gleichen, so dass Unternehmen kommen, Wohnungen kaufen und die Leute vertreiben werden. Sie kaufen das Modell von Ayuso komplett“, versichert sie.

Eine geteilte Philosophie der Wohnungspolitik

Die Balearen haben dieselbe Philosophie übernommen, die die Wohnungspolitik von Ayuso kennzeichnet, mit der Förderung des Marktes und privater Bauträger und einem geringeren Stellenwert des traditionellen geförderten Wohnraums. Tatsächlich hatte die Regierung vor nur einem Jahr noch keine einzige Wohnung gebaut und derzeit sind es noch nicht einmal fünf. Stattdessen wurde die Figur des Wohnraums zu begrenztem Preis (HPL) mit geringerem Schutz und weniger strengen Beschränkungen priorisiert. Ayuso hat Figuren wie den Wohnraum mit öffentlicher Preisbindung (VPPL) gefördert, die ebenfalls weniger streng sind als andere Schutzregelungen. Auf diese Weise spricht man von bezahlbarem Wohnraum, aber es fehlt auch die öffentliche Kontrolle.

Sowohl die Inseln als auch Madrid und andere PP-Regierungen schlagen den Ausbau des Baugewerbes als Hauptlösung für das Wohnungsproblem vor. Dieser Ansatz basiert auf dem Argument des Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage (derzeit gibt es mehr Nachfrage als Angebot). Aber laut vielen Analysten ignoriert dieser Ansatz, dass die Nachfrager nicht von gleichen Voraussetzungen ausgehen: Viele Familien stehen vor schwierigen wirtschaftlichen Situationen, während Unternehmen und Heuschreckenfonds ihre Kapitalien platzieren und ihre Gewinne vervielfachen wollen. Um mehr und schneller zu bauen, hat Prohens die Vorschriften geändert, unter anderem durch städtebauliche Änderungen, Umnutzungen und die Erhöhung der Mindestwohnzeit.

Der entschiedene Widerstand gegen Preiskontrollen ist ein weiteres Merkmal, das die von der Volkspartei regierten Gemeinschaften teilen, und die Kritik am staatlichen Wohnungsbaugesetz war von den Balearen aus eine Konstante. Hier kommt wieder die Idee ins Spiel, dass der Markt sich selbst regulieren kann, obwohl der Platzen der Immobilienblase in Spanien das Gegenteil beweist. Laut Daten der Bank von Spanien wurden zwischen 2000 und 2009 dem Staat fünf Millionen neue Wohnungen hinzugefügt, während sich der Durchschnittspreis für freie Wohnungen verdoppelte – Daten des INE und der Banco Sabadell: von 1.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2000 auf 2.218 im Jahr 2007.