Kann man verbieten, dass Geierfonds Wohnungen auf den Inseln kaufen?

PalmaMÉS per Mallorca hat eine Initiative wieder aufgegriffen, die die PP und Vox 2024 im Parlament zu Fall gebracht hatten, da sie der Ansicht sind, dass der Vorschlag für bezahlbaren Wohnraum, den die Europäische Kommission kürzlich unterbreitet hat, ihr neue Relevanz verleiht. Es handelt sich um einen Gesetzentwurf gegen Immobilienspekulation – der, falls er verabschiedet wird, dem Kongress vorgelegt werden muss –, dessen wichtigste Maßnahme die Beschränkung des Immobilienerwerbs durch Unternehmen und juristische Personen ist, wie etwa Investmentfonds, Handelsgesellschaften und Firmen. Das eigentliche Ziel der Norm, die in den kommenden Wochen mit einigen Änderungen erneut eingereicht werden soll, besteht darin, dass der Wohnungsmarkt die soziale Funktion über die finanzielle Rendite stellt. Der Anführer der Ökosouveränisten, Lluís Apesteguia, verteidigt, dass dieser Vorschlag einen rechtlichen Rahmen haben könne, doch die Regierungspräsidentin, Marga Prohens, warf ihm vor, die "Enteignung" von Wohnungen zu fördern. Ist es möglich zu verbieten, dass Geierfonds auf den Inseln Wohnraum erwerben?

Der Gesetzentwurf von MÉS per Mallorca sieht ein explizites Verbot des Wohnungskaufs durch Unternehmen und Gesellschaften vor. Davon ausgenommen sind die Verwaltungen für die Entwicklung öffentlicher Wohnungspolitik und die Begründung von Hypothekengarantien. Zudem wird verlangt, den gewöhnlichen Wohnsitz auf den Inseln durch eine amtliche Anmeldung für mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre nachzuweisen, um Eigentum an einer Wohnimmobilie erwerben zu können. Ebenso wird denjenigen Bewohnern oder ihren Ehepartnern, die bereits Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungen in Spanien oder ihrem Herkunftsland sind, der Kauf neuer Immobilien untersagt. Parallel dazu wird vorgeschlagen, dass der Käufer eines Hauses die eidesstattliche Verpflichtung eingeht, seinen gewöhnlichen Wohnsitz mindestens zehn Jahre lang in der Immobilie beizubehalten, und im Falle eines durch höhere Gewalt erzwungenen Umzugs diese innerhalb von 24 Monaten zu einem festgesetzten Preis an einen Bewohner zu vermieten: Es wäre ihm untersagt, die Immobilie in diesem Jahrzehnt für touristische Vermietung zu nutzen oder die Wohnnutzung zu ändern.

Parallel dazu werden den Gemeinden Instrumente an die Hand gegeben, mit denen sie je nach Situation in der Gemeinde entscheiden können, welche dieser Maßnahmen sie anwenden oder nicht, sofern drei Bedingungen eines Wohnungsstress-Index erfüllt sind, der ebenfalls in der Norm vorgesehen ist. In diesem Sinne wird ein Sanktionssystem vorgeschlagen: Notare und Grundbuchbeamte sollten alle Transaktionen mit Nichtansässigen in einem spezifischen Register der Regierung melden. Sehr schwere Verstöße – wie der Kauf oder die Eintragung einer Immobilie unter Umgehung des Gesetzes – werden mit Bußgeldern von bis zu 25 % des Kaufwerts geahndet, mit einem Mindestbetrag von 30.000 Euro. Zudem sind Disqualifikationen von bis zu sechs Monaten für Grundbuchbeamte vorgesehen.

Quellen von MÉS per Mallorca erklären, dass sie das Gesetz in den kommenden Wochen aktualisieren werden, um zwei Vorschläge hinzuzufügen. Der erste ist ein Gesetzesvorschlag, der letzte Woche von der Partei Nova Canàries eingebracht wurde und vorschlägt, Wohnraum zu einem subjektiven Recht zu machen, das auf gerichtlichem Wege gegenüber der Verwaltung einklagbar ist. Darüber hinaus wird das Ziel festgelegt, innerhalb von fünf Jahren 44.000 Sozialwohnungen zu erreichen, und eine stabile öffentliche Finanzierung in Höhe von 0,4 % des regionalen BIP festgeschrieben, was auf den Kanarischen Inseln etwa 256 Millionen Euro jährlich entspräche. Um dies zu erreichen, wird die Einführung einer spezifischen Steuer für Großbesitzer, Banken und Geierfonds vorgeschlagen, die leerstehende Immobilien zu spekulativen Zwecken halten, um deren vorübergehende Überlassung und die Mobilisierung des leerstehenden Wohnungsbestands zu erzwingen, ergänzt durch ein Paket von Steuersenkungen, um den Zugang zum Hauptwohnsitz zu erleichtern. Zudem werden sie den Vorschlag einer Studie des Strategischen Metropolplans von Barcelona (PEMB) einbeziehen, wonach in angespannten Gebieten Wohnungen nur noch für den gewöhnlichen und dauerhaften Gebrauch des Käufers erworben werden dürfen, mit Ausnahmen wie dem Erwerb ganzer Gebäude, sofern die Wohnungen für die reguläre Vermietung und nicht für temporäre oder touristische Zwecke genutzt werden. Was Zweitwohnsitze betrifft, würde die Maßnahme den Kauf einer zweiten Wohnung in einer anderen Gemeinde als dem Hauptwohnsitz erlauben, selbst wenn sie in einem angespannten Gebiet liegt, sofern sie zur persönlichen Nutzung und nicht zur Vermietung oder als Investition dient.

Welchen rechtlichen Rahmen haben diese Vorschläge?

Dieselben Quellen argumentieren, dass ihr Vorschlag rechtlich fundiert ist: „Dies bestätigt die Studie des PEMB und der Vorschlag der Europäischen Kommission“. In der Begründung des Gesetzentwurfs liefert MÉS eine juristische Argumentation. Sie beruft sich auf Artikel 47 der Europäischen Verfassung, der festlegt, dass alle Spanier ein Recht auf angemessenen und würdigen Wohnraum haben. Sie zitiert auch das Autonomiestatut, insbesondere Artikel 33.4, der der Gemeinschaft die ausschließliche Zuständigkeit für Wohnungsfragen überträgt. Andererseits erinnert sie daran, dass die Europäische Union bereits Ausnahmen zur Beschränkung des An- und Verkaufs an Nichtansässige in Gebieten wie Malta, Dänemark und den Åland-Inseln in Finnland anerkennt. Zudem argumentiert sie, dass ungebremste freie Investitionen in einem begrenzten Gebiet zu einem Preisanstieg führen, der die Ausübung europäischer Freiheiten wie den freien Personenverkehr, das Aufenthaltsrecht und die Niederlassungsfreiheit behindert. Des Weiteren stützt sie sich auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der EU, die es einem Mitgliedstaat erlaubt, Beschränkungen aus zwingenden Gründen des Allgemeinwohls festzulegen. In diesem Sinne betont sie, dass die Beschränkungen ausschließlich auf dem Kriterium des tatsächlichen Wohnsitzes oder der Registrierung basieren und nicht auf der Nationalität, und dass sie als außerordentliche und zeitlich begrenzte Maßnahmen für Gemeinden in einer Wohnungsnotlage konzipiert sind.

Zu dieser Debatte kommt die im Oktober 2025 veröffentlichte Studie des PEMB hinzu – einer privaten Vereinigung, die von der Stadtverwaltung von Barcelona und dem Großraum Barcelona gefördert wird –, welche die rechtliche Durchführbarkeit einer Beschränkung des Wohnungskaufs ausschließlich auf den Hauptwohnsitz untersuchte, eine Maßnahme, die von europäischen Städten wie Amsterdam inspiriert wurde. Der Bericht hielt es für durchführbar, den Kauf von Wohnungen zu beschränken, wenn diese nicht als Hauptwohnsitz der kaufenden Person vorgesehen sind, jedoch mit einigen Ausnahmen. Andererseits ist MÉS der Ansicht, dass der Gesetzesvorschlag für erschwinglichen Wohnraum der Europäischen Kommission einen gemeinsamen europäischen Rahmen und eine objektive Methodik festlegt, die, sollte sie verabschiedet werden, ihren Forderungen mehr rechtliche Deckung verleihen wird. Dieser regulatorische Rahmen muss lokalen und staatlichen Institutionen Instrumente an die Hand geben, damit die Stadtverwaltungen die touristische Vermietung und den Kauf von Zweitwohnungen einschränken können.

"Der Vorschlag der Europäischen Kommission lässt einen Spielraum für Interventionen"

Der Professor für Völkerrecht an der UIB, Joan David Janer, betont, dass der Vorschlag der Europäischen Kommission den staatlichen Verwaltungen Leitlinien an die Hand gibt, um "Maßnahmen zu ergreifen, die nicht mit dem Gemeinschaftsrecht in Konflikt stehen". "Er gibt einen Spielraum für Interventionen", erklärt er: "Wir stellen fest, dass es in vielen Mitgliedstaaten ein Wohnungsproblem gibt, und die Verwaltungen könnten befürchtet haben, Maßnahmen anzuwenden, die möglicherweise nicht mit der freien Dienstleistungserbringung vereinbar sind". Somit ist er der Ansicht, dass der Vorschlag "sowohl dem Staat als auch den autonomen Gemeinschaften ein Mindestmaß an Rechtssicherheit" bietet. In diesem Sinne weist er darauf hin, dass es bei der Regelung nicht um die Nationalität geht, "sondern darum, den Bewohnern den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen". Andererseits warnt er davor, dass die Begrenzung des Kaufs von Zweitwohnungen "nicht einfach zu integrieren ist, da das Recht auf Privateigentum ins Spiel kommt".

Allerdings lehnt er ab, dass dieser Vorschlag im Moment irgendeine Deckung bietet. "Derzeit handelt es sich um einen Entwurf, der erst noch bearbeitet werden muss", warnt er. Andererseits, ohne auf den Gesetzesvorschlag von MÉS per Mallorca einzugehen, hält er ihn für "maximalistisch" und bezweifelt, dass er im spanischen Verfassungsrahmen Platz findet. "Das Parlament von Katalonien hat eine Norm verabschiedet, die darauf abzielte, Zweitwohnungen in Katalonien zu begrenzen, und der Consell de Garanties Estatutàries teilte ihnen einstimmig mit, dass dies verfassungswidrig sei", erinnert er. Die Generalitat hat sich vorgenommen, Gesetzesänderungen voranzutreiben, um die vom Consell de Garanties aufgezeigten Risiken zu vermeiden. Laut Janer "kollidiert" der Vorschlag der Ökosouveränisten "mit dem Recht auf Privateigentum, der freien Intervention und dem Wohnungsmarkt".