Wer wird die Wohnungen der Bewohner bauen?

Vor einigen Tagen empfahl der Präsident des Verbandes der Immobilienentwickler auf den Balearen jungen Menschen, 300 Euro pro Monat zu sparen, um in fünf Jahren Zugang zu den Tausenden von preisgebundenen Wohnungen zu erhalten, die in Palma gebaut werden sollen. Die Nachricht erscheint auf den ersten Blick sogar hoffnungsvoll. Endlich könnte sich für einen Teil der ansässigen Bevölkerung eine Wohnlösung eröffnen. Und wahrscheinlich ist es wahr, dass viele dieser Projekte notwendig sein werden. Es ist auch wahr, dass ohne Formeln wie preisgebundene Wohnungen ein wichtiger Teil der Einwohner heute keinen Zugang zu einer Wohnung auf dem aktuellen Markt mehr hätte. Aber hinter diesem Versprechen steckt eine Frage, die man nicht ignorieren kann: Was wird in diesen fünf Jahren passieren? Und vor allem: Wer wird diese Wohnungen bauen?

In den letzten Monaten sind immer wieder Nachrichten aufgetaucht, die, einzeln betrachtet, anekdotisch erscheinen mögen. Eine Beamtin, die in einem Wohnwagen lebt. Improvisierte Unterkünfte auf einer Höhle. Junge Menschen, die nicht ausziehen können. Fachleute, die darauf verzichten, auf den Inseln zu bleiben, weil sie sich die Wohnkosten einfach nicht leisten können. Wachsende Schwierigkeiten, Arbeitskräfte in wesentlichen Sektoren zu halten. Aber vielleicht sprechen wir nicht mehr von Anekdoten. Vielleicht beginnen wir, Formen der sozialen Anpassung an einen Wohnungsmarkt zu sehen, der sich zunehmend von der wirtschaftlichen Realität eines großen Teils der ansässigen Bevölkerung abgekoppelt hat. Und hier ist es, wo wir wahrscheinlich das Problem des Wohnraums auf den Balearen noch nicht ganz verstanden haben.

Tieferes Problem

Jahrelang haben wir dieselbe Diagnose wiederholt: Es muss mehr gebaut werden. Es fehlt an Grundstücken. Es fehlt an schnelleren Genehmigungen. Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum. Und wahrscheinlich ist all das teilweise richtig. Aber immer mehr deutet darauf hin, dass das Problem tiefer liegt. Vor wenigen Tagen veröffentlichte die gleiche Diario de Mallorca einen Bericht über die Kontroverse wegen der „astronomischen“ Preise einer Wohnanlage, die als bezahlbarer Wohnraum angepriesen wurde. Und wahrscheinlich zeigt sich hier eine der großen Widersprüche des aktuellen Modells: Selbst wenn mehr Wohnraum gebaut wird oder spezifische Formeln wie das HPL geschaffen werden, generiert das System weiterhin Preise, die ein großer Teil der ansässigen Bevölkerung nicht bezahlen kann. Dies zwingt uns, eine unbequeme Frage zu stellen. Wenn wir weiter bauen, die Preise aber außerhalb der Reichweite der ansässigen Gehälter bleiben, ist es realistisch anzunehmen, dass das Problem einfach durch Erhöhung des Angebots verschwinden wird?

Vielleicht geht es nicht mehr nur darum, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern nach welchen Spielregeln der Preis für Grundstücke und Wohnungen in einem begrenzten Gebiet gebildet wird. Denn auf demselben Wohngebiet konkurrieren heute sehr unterschiedliche Nachfragen. Einerseits eine Nachfrage, die mit den Gehältern und der lokalen Wirtschaft verbunden ist. Andererseits eine Nachfrage, die mit Vermögen, externen Einkünften oder globalen Kaufkraft verbunden ist, die nicht unbedingt von den hier generierten Gehältern abhängt. Und beide konkurrieren nach denselben Spielregeln. Vielleicht beginnt hier wirklich das Problem.

Das Phänomen angehen

In den letzten Jahren wurden viele Maßnahmen ergriffen: Subventionen, öffentliche Bürgschaften, geförderte Wohnungen, Wohnungen mit Preisbindung, Steueranreize, Steuern, neue städtebauliche Entwicklungen und Mechanismen zur Beschleunigung von Verfahren. Aber trotz allem intensiviert sich die Entkopplung des Wohnungsmarktes weiter. Wahrscheinlich, weil die meisten dieser Politiken versuchen, die sichtbaren Auswirkungen des Problems zu korrigieren, aber nicht auf das Phänomen wirken, das es erzeugt. Sie versuchen, den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern, ohne die Spielregeln für Wohnbauland zu ändern, auf dem wirtschaftlich sehr unterschiedliche Nachfragen konkurrieren. Und wahrscheinlich wäre es ungerecht, die Bauträger zu den alleinigen Verantwortlichen für diese Situation zu machen. Die Bauträger agieren innerhalb bestimmter Spielregeln, mit immer höheren Kosten für Grundstücke, Bau und Finanzierung. Das Problem ist tiefergreifend: Es ist die Funktionsweise des Wohnbaulandes selbst in einem begrenzten Gebiet, die dazu neigt, diesen Druck auf den Endpreis des Wohnraums zu übertragen.

Und hier zeigt sich eine beunruhigende Paradoxie. Je mehr eine Gesellschaft außergewöhnliche Formeln benötigt, damit die Bewohner Zugang zu Wohnraum erhalten können, desto offensichtlicher wird, dass der normale Wohnungsmarkt zunehmend aufgehört hat, als Wohnungsmarkt zu funktionieren, der hauptsächlich für die ansässige Bevölkerung gedacht ist. Denn die Gefahr besteht darin, dass das Leben auf den Inseln nicht mehr hauptsächlich von der Arbeit abhängt, sondern zunehmend davon, in eine geschützte Kategorie zu fallen, bestimmte Kriterien zu erfüllen und Zugang zu begrenzten Wohnquoten zu haben. Und in der Zwischenzeit bleibt eine riesige Gruppe, die in der öffentlichen Debatte kaum vorkommt: normale Arbeitnehmer, Freiberufler, Beamte, Fachleute, junge Paare und ansässige Mittelschicht, die weder die Kriterien für geförderten Wohnraum erfüllen noch auf dem aktuellen freien Markt konkurrieren können.

Der große Widerspruch

Der große Widerspruch besteht darin, dass dasselbe System, das verspricht, die zukünftige Wohnkrise zu lösen, gerade die Arbeitskräfte benötigt, die heute immer größere Schwierigkeiten haben, hier zu leben. Der Bau von Tausenden von Wohnungen ist nicht nur eine Frage von Land, Genehmigungen oder Finanzierung. Er braucht auch Menschen, die sie bauen. Und es wird immer schwieriger, Arbeitskräfte zu finden, die es sich leisten können, dort zu leben, wo sie arbeiten. Wenn das passiert, hört das Problem auf, nur immobilienbezogen zu sein. Es wird territorial, wirtschaftlich und sozial.

Auf den Balearen sprechen wir ständig über Wohnraum, aber wahrscheinlich ist die Wurzel des Problems das Land. Denn Wohnungen können gebaut werden. Das begrenzte Inselgrundstück, nicht. Und gerade auf diesem begrenzten Land konkurrieren sehr unterschiedliche Nachfragen unter einer einzigen Marktlogik. Hier versucht der Insulare Rahmen für territoriale Gleichgewichte (MIET), eine andere Reflexion einzubringen. Das MIET hat nicht vor, den Markt zu verbieten, das Privateigentum abzuschaffen oder Wohnraum in ein Verwaltungssystem umzuwandeln. Es verzichtet auch nicht auf Investitionen oder wirtschaftliche Aktivitäten. Was es vorschlägt, ist eine viel einfachere Frage: Wenn Wohnraum eine wesentliche territoriale und soziale Funktion in einem begrenzten Gebiet erfüllt, ist es vielleicht nicht irrational, die Spielregeln zu überdenken, nach denen dieses Land geordnet und zugewiesen wird. Nicht nur, um die Landschaft und das Territorium zu schützen. Sondern auch, um die Fähigkeit der Bewohner zu schützen, weiterhin dort zu leben, wo sie arbeiten und die Gesellschaft mit ihrer Arbeit und ihren Steuern erhalten.

Im Grunde ist es eine Reflexion, die direkt an den Geist von Artikel 47 der Verfassung anknüpft, wenn er vom Recht auf eine würdige Wohnung und der öffentlichen Verantwortung für die Ordnung der Landnutzung im Einklang mit dem Allgemeininteresse spricht. Denn vielleicht ist die eigentliche Debatte, die die Inseln heute führen, nicht mehr nur, wie viele Wohnungen gebaut werden sollen. Die Frage ist, ob der Wohnungsmarkt weiterhin eine Wohnfunktion für die Gesellschaft erfüllt, die hier lebt und arbeitet. Und vielleicht können die Wohnungen der Bewohner nur von jenen Gebieten gebaut werden, die garantieren können, dass die Arbeitskräfte, die sie bauen, auch dort leben können.