Spannungsgebiet, das letzte Hindernis für die Rettung der Bewohner vor dem Wohnprojekt

PalmeEr Debatte über Wohnraum auf den Balearen Die Frage ist nicht mehr, ob die Preise hoch sind, sondern ob es Instrumente gibt, um einen Wendepunkt im Jahr 2026 zu verhindern. Prognosen deuten auf einen weiteren Mietanstieg zwischen 8 % und 12 % hin, was für die Bewohner Mehrkosten von bis zu 4.000 € pro Jahr bedeutet. Dieser Anstieg resultiert hauptsächlich aus Tausenden von Verträgen, die in der Zeit nach der Pandemie abgeschlossen wurden und nun fünf Jahre später erneuert werden müssen. Ohne jegliche Eindämmungsmaßnahmen. Zu explodierenden Marktpreisen. Auch der Gebrauchtwohnungsmarkt bietet keine Hoffnung: Der Quadratmeterpreis liegt bei über 5.000 € und steigt weiter.

In diesem Kontext hat sich die Ausweisung der Kanarischen Inseln als angespanntes Wohnimmobilienmarktgebiet zu einem der Hauptstreitpunkte entwickelt. Die PP-Regierung weigert sich, diese Maßnahme umzusetzen, da sie ihrer Ansicht nach „keine wirklichen Auswirkungen“ habe. Teile der akademischen und beruflichen Gemeinschaft sowie die Linke verteidigen sie hingegen als Instrument für eine sofortige, wenn auch begrenzte Entlastung. Es würde das zugrundeliegende Problem nicht lösen, aber es kann die bevorstehenden Auswirkungen abfedern.

Das Konzept einer „Stresszone“ impliziert weder einen vollständigen Markteingriff noch einen allgemeinen Preisstopp. Laut staatlichem Wohnungsgesetz ermöglicht die Aktivierung dieser Zone Maßnahmen an drei Fronten: Begrenzung von Mieterhöhungen zwischen aufeinanderfolgenden Verträgen, Festlegung von Referenzindizes in bestimmten Fällen und Gewährung von Steueranreizen für Vermieter, die ihre Mieten anpassen.

Bescheidenes Ziel

Laut dem Wirtschaftswissenschaftler und Wohnungsexperten Eduard Robsy war die Erklärung der Balearen zu einem angespannten Wohnmarktgebiet nicht dazu gedacht, das Wohnungsproblem zu lösen, sondern verfolgte ein bescheideneres Ziel: die unmittelbaren Auswirkungen in einem Kontext zunehmender Spannungen abzumildern. Angesichts der fast schon mantraartig wiederholten Ansicht, dass Preisbegrenzungen „nirgends funktioniert haben“, führt der Experte eine Nuance ein, die in der Debatte oft untergeht. Das Wohnungsgesetz, so erinnert er, „friert die Mieten nicht ein und legt keine pauschalen, strengen Obergrenzen fest.“ Die strengsten Obergrenzen gelten lediglich für große Vermieter und Immobilien, die in einem angespannten Gebiet erstmals auf den Markt kommen. „Für alle anderen“, sagt er, „besteht die Hauptbegrenzung darin, dass die Mietsteigerung zwischen aufeinanderfolgenden Verträgen bei etwa 2 % liegt.“

Auf einem Markt wie den Balearen, wo das Problem weniger die jährliche Mieterhöhung als vielmehr der Preissprung am Vertragsende ist, ändert diese Beschränkung zwar nicht das System an sich, aber ihr Verhalten. „Wenn man einen zufriedenen Mieter hat und die vereinbarte Mieterhöhung durchführen kann, wird das Mietverhältnis in der Regel fortgesetzt“, erklärt Robsy. Ohne diese Begrenzung liegt der Anreiz woanders: den Vertrag kündigen, die Wohnung neu anbieten und den Preis so weit wie möglich erhöhen. Für den Experten besteht die unmittelbare Auswirkung der Ausweisung einer „Stresszone“ zudem nicht in der Preiskontrolle selbst, sondern in allen damit verbundenen Maßnahmen. „Die Maßnahme mit der größten kurzfristigen Wirkung ist die Ausweisung einer Stresszone, insbesondere aufgrund der Mietmoratorien.“ Eine Situation, die man bereits beim sozialen Sicherungssystem beobachtet hat: „Zuvor wurden Zwangsräumungen aufgrund von Bedürftigkeit ausgesetzt. Das sind Maßnahmen mit unmittelbarer Wirkung.“ Sie lösen zwar nicht die Wohnungsnot, aber sie dämpfen ihre Folgen. Robsy warnt, das Problem werde sich 2026 verschärfen, wenn die in den letzten Jahren abgeschlossenen Verträge massenhaft verlängert werden. „Das wird zu sozialen Konflikten führen“, mahnt er. Angesichts dieses Zeitplans sei es zu spät, auf bezahlbaren Wohnraum als Allheilmittel zu setzen. „Der Bau vieler bezahlbarer Wohnungen mit gemischten Nutzungsmodellen ist keine kurzfristige Lösung“, betont er. „Selbst wenn dies gelingt, wird der Zugang weiterhin schwierig sein“, fügt er hinzu. Deshalb mahnt er zur Zurückhaltung. Die „Stresszone“ löse das zugrundeliegende Problem nicht, da sie die strukturellen Ursachen nicht angehe, aber sie federe die Auswirkungen ab, bis ambitioniertere Maßnahmen umgesetzt würden. Die abschließende Diagnose ist weniger ideologisch als pragmatisch: „Wenn wir bezahlbaren Wohnraum von privaten Bauträgern abhängig machen, wird er nicht realisiert werden.“ Auf den Balearen, wo der Tourismusdruck, die Landknappheit und die hohe Rentabilität den Markt bereits deutlich gemacht haben, sind die Prioritäten klar erkennbar.

Warum passt die angespannte Zone zu unseren Bedürfnissen?

Aus technischer Sicht erfüllen die Inseln die gesetzlich festgelegten Kriterien: übermäßige wirtschaftliche Belastung der Haushalte, anhaltende Preissteigerungen und ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Debatte ist daher nicht juristischer, sondern politischer Natur. Die Regierung argumentiert, die Erklärung würde das Angebot kritisieren. Robsy entkräftet dieses Argument mit historischen Daten: „Zwischen 2000 und 2008 wurden jährlich rund 600.000 Wohnungen gebaut, und der Preis verdoppelte sich. Nie zuvor wurde so viel gebaut, und nie zuvor waren die Preise so stark gestiegen. Warum sollte es jetzt anders sein?“, fragt er. Entscheidend sei, so betont er, nicht nur die Menge der gebauten Wohnungen, sondern auch, für wen und unter welchen Regeln. „Wir müssen mit Regelungen bauen, die zum gewünschten Ergebnis führen. Andernfalls profitieren weiterhin dieselben Leute“, erklärt er.

Einer der am wenigsten beachteten Aspekte der Debatte ist der steuerliche. Die Ausweisung eines Gebiets als „Stresszone“ ermöglicht zwar wirksame Steueranreize zur Förderung stabiler Mietwohnungen, doch ihre Umsetzung erfordert politischen Willen und institutionelle Koordination. Die Immobilienexpertin Natalia Bueno weist darauf hin, dass viele Vermieter ohne dieses Instrument keinen Anreiz sehen, im Wohnungsmietmarkt zu bleiben. „Hier sind nur 50 % der Einnahmen steuerlich absetzbar“, merkt sie an. Der Unterschied besteht darin, dass das Gesetz innerhalb einer Stresszone eine deutliche Erhöhung dieser Steuerermäßigung – auf bis zu 90 % – erlaubt, sofern der Vermieter bestimmte Bedingungen erfüllt, wie beispielsweise eine Senkung des Preises im neuen Mietvertrag im Vergleich zum vorherigen und eine Anpassung an die regionalen Vergleichsindizes. Das Problem, so Bueno, ist, dass diese Anreize nicht automatisch greifen und auch nicht garantieren, dass das Angebot von selbst entsteht. Angesichts des hohen Drucks auf dem Immobilienmarkt reicht die übliche Steuerermäßigung nicht aus, um mit rentableren Nutzungen konkurrieren zu können. „Ich dachte, die Ausweisung einer Zone als ‚Stressgebiet‘ würde Tausende von Häusern ans Licht bringen, aber das Vertrauen in die Verwaltung ist schwierig“, warnt er. Ohne wirksame Kontrollen, verlässliche Aufzeichnungen und Inspektionskapazitäten existieren die Anreize zwar auf dem Papier, aber die Verordnung verliert ihre Fähigkeit, die tatsächliche Funktionsweise des Marktes zu beeinflussen.

Ausländerbeschränkung

Die Analyse umfasst auch die Debatte über Immobilienkäufe von Ausländern. Juan David Janer, Professor für Völkerrecht, argumentiert, dass pauschale Verbote gegen EU-Recht verstoßen, sofern sie nicht Teil einer umfassenden, verhältnismäßigen und nichtdiskriminierenden Politik sind. Janer lehnt die Maßnahme nicht grundsätzlich ab, warnt aber vor ihrer rechtlichen Fragilität, sollte sie als Abkürzung präsentiert werden. „Es gibt keinerlei Anzeichen dafür, dass die Verantwortlichen dieser Initiative eine auch nur ansatzweise glaubwürdige und ambitionierte Politik in Bezug auf den Zugang zu Wohnraum entwickelt haben“, betont er. Die Beschränkung von Käufen durch Nichtansässige wäre nur als ein Element einer soliden Strategie sinnvoll, nicht aber als Ersatz für anstehende nationale Maßnahmen wie den sozialen Wohnungsbau, die Besteuerung, die Flächennutzungskontrolle und eine effektive Mietpreisregulierung.

Das Risiko des Nichtstuns

Robsy und Bueno stimmen in einer Warnung überein: Untätigkeit ist ebenfalls eine Entscheidung und hat Konsequenzen. „Wohnen ist ein grundlegendes verfassungsmäßiges Recht. Wer es Ihnen entzieht, verliert auch andere Grundrechte“, mahnt Robsy. Ohne Registrierung und Wohnsicherheit schwindet der Zugang zum System. Bueno beschreibt dies als die stille Vertreibung von Bewohnern: „Wir bewegen uns auf ein Modell zu, bei dem fähige Menschen vertrieben werden.“