Josep Sintes: "Wir müssen Wohnraum schaffen und schützen, um darin zu leben, genauso wie wir Industrie- oder ländlichen Boden haben."

PalmaEr war kurzzeitig Manager des Kongresspalastes von Palma und kennt daher auch dieöffentliche Verwaltung. Josep Sintes hat sich jedoch die letzten Jahre damit beschäftigt, das Phänomen des exzessiven Anstiegs der Immobilienpreise zu untersuchen, in dem er derzeit tätig ist. Als Doktor der Wirtschaftswissenschaften hat er allen parlamentarischen Gruppen auf den Balearen einen Vorschlag zur Suche nach konkreten Lösungen für die Wohnungsnot geschickt, den er Marc Insular d’Equilibri Territorial (MIET) nannte.

Sie kommen aus der Immobilienbranche. Wie sind Sie zu einem Vorschlag wie dem MIET gekommen?

— Gerade weil ich das Problem von innen gesehen habe. Jahrelang wurde die Debatte über Wohnraum fast nur unter dem Aspekt des Angebots geführt: mehr bauen, Verfahren beschleunigen, Flächen freigeben, Bauprojekte erleichtern. Und all das ist offensichtlich wichtig. Aber auf den Balearen gibt es eine Realität, die immer schwerer zu ignorieren ist: Selbst wenn gebaut wird, verlieren die Einwohner weiterhin an Zugangsfähigkeit.

— Das ist es, was mich dazu brachte, das Problem zu überdenken. Denn wenn das System immer das gleiche Ergebnis liefert, auch wenn das Angebot steigt, haben wir es wahrscheinlich nicht mit einer einfachen quantitativen Unzulänglichkeit zu tun. Es gibt einen tieferen Mechanismus. Aus der Immobilienbranche sieht man sehr deutlich, dass der mallorquinische Markt nicht mehr nur mit lokalen Gehältern oder lokaler Nachfrage operiert. Er ist verbunden mit Kapitalflüssen, europäischen Vermögen, Zweitwohnungen, internationalen Investitionen. Das passiert an anderen Orten nicht. Und wenn man das auf ein kleines, begrenztes und sehr attraktives Gebiet legt, ist das Ergebnis, dass der Einwohner in einer völlig ungleichen Liga konkurriert. Der MIET entsteht aus dieser Beobachtung. Nicht aus einer Opposition zum Markt, sondern aus dem Versuch zu verstehen, warum der Markt in bestimmten Gebieten wie den Balearen immer exklusivere Ergebnisse für die ansässige Bevölkerung hervorbringt.

Und was ist diese “strukturelle Sache”, von der Sie glauben, dass sie nicht angesprochen wird?

Manche werden sagen, das sei einfach der freie Markt.

Manche werden sagen, das sei einfach der freie Markt.

— Ja, und genau mein Ansatz ist, dass der Markt genau so funktioniert, wie er konzipiert wurde. Ich sage nicht, dass der Markt im klassischen Sinne 'versagt'. Das Problem ist, dass die aktuellen Regeln es zulassen, dass Wohnbauland direkt mit globalen Erbschaftsnutzungen in einem Gebiet mit sehr knappem Angebot konkurriert. Wenn das passiert, ist das wirtschaftlich gesehen ein kohärentes Ergebnis, aber sozial kann es sehr aggressiv sein. Der Markt weist die Ressource demjenigen zu, der die höchste Zahlungsfähigkeit hat. Und auf einer Insel mit einem so hohen internationalen Druck führt dies tendenziell dazu, dass die ansässige Bevölkerung schrittweise verdrängt wird. Deshalb schlägt das MIET nicht vor, die Preise direkt zu beeinflussen. Es schlägt vor, auf die institutionellen Regeln einzuwirken, die bestimmen, wie dieser Preis gebildet wird. Das ist ein wichtiger Unterschied.

Ihr Modell spricht davon, den Boden funktional zu trennen, ich verstehe, dass dies im Bereich allgemeiner Bebauungspläne geschieht. Was bedeutet das genau?

— Aber schränkt das nicht das Privateigentum ein?

Aber schränkt das nicht das Privateigentum ein?

— Nicht mehr, als es jede Stadtplanung bereits tut. Die Gemeinden entscheiden bereits, wo es Hotels, wo Industrie oder wo öffentliche Einrichtungen geben kann. Was ich vorschlage, ist, die Wohnfunktion auch als einen Verwendungszweck zu integrieren, der in Gebieten mit extremer Spannung spezifischen Schutz verdient. Letztendlich ist Land kein beliebiger Vermögenswert. Es ist endlich, räumlich begrenzt und beeinflusst direkt die soziale und wirtschaftliche Struktur des Territoriums. Alle Gesellschaften regeln Land auf die eine oder andere Weise. Die Frage ist nicht, ob es Regulierung gibt, sondern zu welchem Zweck sie reguliert wird.

Die Debatte über die Einschränkung von Käufen durch Ausländer ist mit neuer Kraft zurückgekehrt. Sind Sie dafür?

— Das heißt, die Spielregeln, in denen die Balearen Zuständigkeiten haben, wie z. B. die Raumordnung, anwenden?

Das heißt, über die Spielregeln handeln, mit denen die Balearen Kompetenzen haben, wie die Raumordnung?

— Genau. Auf den Balearen können wir nicht länger nur nach abstrakten Marktprinzipien regulieren, als wären wir ein Territorium mit unendlich viel Land und einer homogenen Nachfrage. Hier gibt es einen sehr konkreten und sehr intensiven globalen Druck. Wenn man ein starres Angebot und eine sehr starke globale Nachfrage hat, tendiert der Markt auf natürliche Weise dazu, sich auf die Segmente mit der höchsten Zahlungsfähigkeit auszurichten. Das ist es, was mit Wohnraum passiert, aber auch mit anderen knappen Ressourcen des Territoriums. Wenn wir die Regeln nicht an diese Realität anpassen, wird der Markt die ansässige Bevölkerung weiterhin schrittweise verdrängen. Und ich glaube, dass die politische Debatte noch nicht vollständig anerkannt hat, dass wir vor einer strukturellen Umwandlung des Funktionierens des Territoriums stehen.

Auf den Balearen sind wir es gewohnt, dass bei restriktiven oder interventionistischen Vorschlägen von Abschreckung von Investitionen gesprochen wird.

— Das hängt davon ab, welche Investitionen wir anziehen wollen. Das Modell eliminiert weder den Immobilienmarkt noch den Residenztourismus. Es differenziert Räume. Es wird weiterhin Flächen geben, die auf globale Investitionen ausgerichtet sind. Aber es muss auch Räume geben, in denen die Hauptfunktion die Gewährleistung von Wohnraum zum Leben ist. Außerdem glaube ich, dass oft ein falsches Dilemma zwischen Wirtschaft und territorialem Zusammenhalt gestellt wird. Ein Gebiet, in dem die ansässige Bevölkerung nicht stabil leben kann, führt mittelfristig auch zu sehr ernsten wirtschaftlichen Problemen. Daher ist es wirtschaftlich und sozial nicht tragfähig.

Sie haben dieses Dokument bereits den politischen Gruppen vorgelegt. Welche Antwort haben Sie erhalten?

— Und was passiert, wenn nur einige geförderte Wohnungen und die bisher gesehenen Maßnahmen ergriffen werden?

Und was passiert, wenn nichts weiter getan wird als einige geschützte Wohnungen und die bisher gesehenen Maßnahmen?

Die Entkopplung zwischen dem lokalen Einkommen und dem Preis von Wohnraum wird weiter zunehmen. Und es kommt ein Zeitpunkt, an dem dies nicht mehr nur ein Immobilienproblem ist, sondern ein strukturelles Problem des Landes wird. Ein Gebiet kann eine Situation, in der die Bevölkerung, die dort arbeitet, studiert und ihr tägliches Leben führt, nicht auf Dauer aufrechterhalten, wenn sie keinen normalen Zugang mehr zum Wohnen hat. Denn es kommt ein Zeitpunkt, an dem dies absolut alles betrifft: den Arbeitsmarkt, die öffentlichen Dienstleistungen, den sozialen Zusammenhalt, die demografische Kontinuität und sogar die Identität des Gebiets. Manchmal spricht man von Wohnraum, als wäre er nur ein weiterer Markt. Aber Boden und Wohnraum haben eine sehr unterschiedliche strukturelle Funktion. Es ist nicht nur ein wirtschaftlicher Vermögenswert: Es ist die physische Grundlage, auf der eine Gesellschaft organisiert ist. Wenn der Preis des Landes von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Einwohner entkoppelt wird, gerät das System zunehmend in eine sehr fragile Situation. Sie beginnen, Schwierigkeiten zu bekommen, damit Lehrer, Sanitäter, Polizisten, Arbeitskräfte im Dienstleistungssektor und junge Menschen bleiben können. Und es kommt ein Punkt, an dem die Frage nicht mehr ist, ob die Preise teuer oder billig sind. Die Frage ist, ob das Land normal weiter funktionieren kann. Denn ein Land kann nicht auf Dauer funktionieren, wenn die Arbeitskräfte, die es stützen, dort nicht leben können. Das Problem ist, dass diese Dynamiken normalerweise keinen plötzlichen Bruch verursachen. Es sind allmähliche Prozesse. Jahrelang scheint das System noch zu funktionieren, aber es erfordert immer mehr Ausnahmen, mehr Verlagerungen, mehr prekäre Wohnverhältnisse und mehr externe Abhängigkeit, um weiter zu operieren. Deshalb glaube ich, dass die Debatte viel tiefer geht als die Frage, ob die Preise teuer sind. Was wir wirklich diskutieren, ist, welche Art von Land wir sein wollen: Ich denke, die Inseln können nicht länger als eine Art Bodenmarkt für Menschen mit hohem Einkommen funktionieren, während die lokale Gemeinschaft ausgeschlossen wird.