Fünf Maßnahmen, damit die Insulaner ein Haus haben können

1.- Bau von 10.000 geförderten Wohneinheiten in den kommenden Jahren

Die Balearen und die Kanaren teilen die fragwürdige Ehre, die autonomen Gemeinschaften mit den wenigsten geförderten Wohnungen zu sein, die in den letzten 25 Jahren gebaut wurden. Heute sind sie zwei der Gemeinschaften mit den größten Problemen, die Nachfrage nach Wohnraum für einen großen Teil der Bevölkerung zu befriedigen – aus verschiedenen Gründen, aber auch aus diesem. Ein winziger Bruchteil der seit 1981 gebauten 300.000 Häuser und Wohnungen sind öffentlich gefördert. Angesichts dessen beinhaltet die erste Maßnahme zur Bewältigung der Wohnungskrise auf den Balearen eine entschlossene Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestands, und zwar „konstant“, fordern konsultierte Experten wie der Immobilienberater Pedro García. „Probleme lösen sich nicht in einer oder zwei Legislaturperioden“, sagt er und betont, dass es keinen Unterschied machen wird, wenn in den kommenden Jahren keine 10.000 geförderten Wohnungen gebaut werden.

Die Regierung hat bereits mehr als 1.200 neue öffentliche Wohnungen in Planung angekündigt, die sich auf fast fünfzig Projekte auf den Balearen verteilen. Der Generaldirektor für Wohnungsbau der Regierung, José Francisco Reynés, verteidigt die Maßnahme und unterstreicht, dass es sich um "die größte Planung von öffentlichem Wohnraum in der Geschichte" handeln wird, und versichert, dass sie es ermöglichen wird, den aktuellen öffentlichen Bestand der Ibavi um 50 % zu erhöhen.

Diese Wette beinhaltet auch Mechanismen zur Beschleunigung des Baus. Die Regierung hat außerordentliche Verfahrensformeln genehmigt, um öffentlich geförderten Wohnraum als wesentliche Infrastruktur zu betrachten, vergleichbar mit Krankenhäusern und Bildungseinrichtungen. Laut dem Generaldirektor ist das Ziel, angesichts einer seit Jahren zunehmenden Wohnungsnot und der wiederholten Ankündigungen der Exekutiven, die die Realität widerlegt, weil immer viel weniger gebaut wird als angekündigt, „mehr und schneller Wohnraum zu schaffen“.

In diesem Sinne plädiert Pedro García auch dafür, dass die Verwaltung „verfügbare öffentliche Flächen identifiziert“ und diese zu erschwinglichen Preisen für lokale Bauträger zur Verfügung stellt, um sozialen Wohnraum zu bauen. García ist der Ansicht, dass die Grundstückskosten eines der größten Hindernisse darstellen und schlägt gemischte Modelle vor: Projekte mit einem Teil, der für erschwinglichen Wohnraum bestimmt ist, und einem anderen Teil für den freien Markt.

2.- Spekulativen Gebrauch von Wohnungen verbieten und bestrafen

Eine weitere Handlungsoption wäre, die Bedeutung von Wohnraum als Investitionsprodukt zu reduzieren – ein Trend, der sich in den letzten zwei Jahrzehnten maßgeblich durch die touristische Vermietung von Wohnungen und Häusern verschärft hat – und seine soziale Funktion wiederherzustellen. Die Geografin Sònia Vives schlägt „eine Agenda der Entfinanzialisierung von Wohnraum“ vor, die es ermöglicht, „ihn wieder als Ort zum Leben und nicht nur als Finanzanlage zu betrachten“.

Zu den vorgeschlagenen Maßnahmen gehören steigende Steuern je nach Anzahl der angesammelten Immobilien, Zuschläge auf leerstehende Wohnungen und Einschränkungen der Steuervorteile für Großgrundbesitzer und Socimis (Immobilieninvestmentgesellschaften). Laut Vives belohnt der Markt Akkumulation und Spekulation, was zu einer Verdrängung von Einwohnern führt und den Zugang zu Wohnraum für lokale Arbeitnehmer erschwert.

Pedro García konzentriert sich auch auf den externen Investitionsdruck und plädiert dafür, den Kauf von Wohnraum für Nichtansässige einzuschränken. Der Immobilienexperte setzt sich dafür ein, dass der Zugang zu Erstwohnungen an mehr als 10 Jahre steuerlichen Wohnsitz auf den Balearen gebunden wird und dass Zweitwohnungen reale Nutzungsanforderungen haben, um rein spekulative Transaktionen zu vermeiden. „Es gibt Investoren, die kaufen, nie verkaufen und uns hier Wohnraum wegnehmen“, beklagt er. In diesem Zusammenhang brachte die parlamentarische Gruppe MÉSper Mallorca kürzlich einen neuen Versuch in die Kammer ein, den Kauf von Immobilien durch Nichtansässige zu begrenzen, der jedoch keine Unterstützung von der rechten Mehrheit erhielt.

3.- Umwandlung von touristischen Betrieben in Wohnraum

Der dritte Vorschlag beinhaltet die Wiederverwendung eines Teils des aktuellen Tourismusangebots, insbesondere veralteter Strukturen, zur Umwandlung in Wohnraum. Die Idee ist, ungenutzte oder zum Verkauf stehende Gebäude, Apartments und touristische Einrichtungen zu nutzen, um sie in bezahlbare Wohnungen für Einheimische umzuwandeln. Pedro García ist der Ansicht, dass dies eine der schnellsten Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnraumangebots sein könnte. Er erklärt: „Auf den Inseln werden riesige Mengen an Hotels, Apartments und Pensionen zum Verkauf angeboten“, und die Verwaltung sollte eingreifen, um „die Nutzungsänderung von touristisch zu Wohnzwecken“ zu fördern. Der Vorschlag beinhaltet die Schaffung kleiner Wohnungen von 40 bis 50 Quadratmetern, die speziell für junge Menschen, Alleinstehende und alleinerziehende Familien konzipiert sind.

Dieser Ansatz knüpft auch an die Diagnose von Sònia Vives an, die dafür plädiert, einen Teil des Wohnraums „vom spekulativen Markt“ zu nehmen und alternative Formen wie den öffentlichen Wohnungsbestand und Genossenschaften zu stärken. Beide sind sich einig, dass ein wichtiger Teil des Problems auf den Balearen darin besteht, dass der Wohnraum letztlich der touristischen und finanziellen Rentabilität untergeordnet wurde.

4.- Priorität für Einheimische und Langzeitmieten

Die vierte Maßnahme kombiniert die Wohnpriorität von Wohnungen mit Anreizen für stabile, langfristige Mieten. Sowohl die Regierung als auch Experten sind sich einig, dass der Zugang der Einwohner zu Wohnraum gestärkt und Wohnungen für den regulären Mietmarkt zurückgewonnen werden müssen.

Die Regierung der Balearen hat die Anforderung von fünf Jahren kontinuierlichen Wohnsitzes für den Zugang zu öffentlich gefördertem Wohnraum eingeführt. Der Generaldirektor argumentiert, dass diese Bedingung dazu dient, sicherzustellen, dass öffentliche Projekte „auf die Einwohner der Balearen ausgerichtet sind“. García geht noch weiter und setzt sich dafür ein, diese Beschränkungen auch auf den Kauf von Wohnraum auszudehnen.

Was die Miete betrifft, lehnt Sònia Vives direkte Hilfen für Vermieter ab, da sie der Meinung ist, dass sie „zu einer weiteren Einnahmequelle für Vermieter werden“. Stattdessen befürwortet sie direkte steuerliche Anreize für Mieter, damit diese die Mietkosten wesentlich stärker absetzen können als bisher.

Pedro García hingegen besteht darauf, dass das Hauptproblem die Angst kleiner Vermieter vor Zahlungsunfähigkeit und Hausbesetzung ist. „Viele Leute haben Wohnungen wegen rechtlicher Unsicherheit leer stehen“, sagt er. Deshalb fordert er Gesetzesänderungen, die schnelle Zwangsräumungen bei Zahlungsverzug erleichtern und mehr rechtliche Garantien bieten, damit Vermieter wieder Wohnungen auf den Markt für langfristige Mietverträge bringen.

5.- Neue Klassifizierung des Bodens, die zwischen Wohn- und Tourismusgebieten unterscheidet

Der menorquinische Ökonom Josep Sintes hat den parlamentarischen Gruppen einen Vorschlag namens Insulares Rahmen für territoriale Gleichgewichte (MIET) vorgelegt, der hauptsächlich vorschlägt, die Nutzungen in der Raumplanung zwischen Wohnen „für die Bürger, zum Leben“ und „für touristische und Freizeitaktivitäten bestimmten“ Flächen zu trennen, erklärt dieser Spezialist. Laut Sintes „wird nichts verboten“. „Was ich mit meiner Arbeit vorschlage, ist, die Befugnis der Gemeinden zu nutzen, zwischen Flächen zu unterscheiden, auf denen nur Häuser und Wohnungen zum Leben zulässig sind, und Flächen, auf denen Häuser und Wohnungen für touristische Vermietungen oder zur Ausbeutung mit Saisonvermietungen und ähnlichen Formen genutzt werden.“ Aus diesem Grund fordert Josep Sintes die parlamentarischen Gruppen auf, die bestehende Gesetzgebung zu reformieren, die „es den Gemeinden erleichtert, eine Stadtplanung zugunsten der Einwohner zu erstellen“. „Wenn wir nicht auf diese Weise handeln und, wie es jetzt der Fall ist, die spekulativsten Wohnnutzungen zugelassen werden, werden die Inselbewohner endgültig vom Markt verdrängt werden“, fügt er hinzu. „Es wird nur nach Kriterien der Ertragskraft reguliert, und es wird immer Europäer geben, die mehr Möglichkeiten haben, Wohnungen zu erwerben. Die Regeln, die anderswo gelten, müssen hier nuanciert werden“, schließt der menorquinische Ökonom.