Der Rat muss den Bauträger der Guix-Urbanisierung entschädigen

PalmaEntgegen dem, was die Gerichte in erster Instanz gesagt hatten, muss der Consell de Mallorca den Bauträger entschädigen, der eine Baugenehmigung für eine Urbanisation in El Guix (Escorca) hatte. Das Oberste Gericht der Balearen (TSJIB) hat der Beschwerde des Bauträgers Urnova wegen des langen städtebaulichen Rechtsstreits von El Guix, der die Kontroverse um die Auswirkungen einer Reihe von Chalets neben dem Kloster Lluc auslöste, nur teilweise stattgegeben. Die Kammer erkennt das Recht des Unternehmens an, für fünf von der städtebaulichen Deklassifizierung betroffene Grundstücksparzellen entschädigt zu werden, die durchgeführt wurde, um eine Bebauung an einem so symbolträchtigen Ort zu verhindern. Das Gericht lehnt jedoch den Großteil der geforderten Entschädigung ab, die sich auf das Hauptprojekt des nie ausgeführten Wohnungsbaus bezieht.

Das Urteil vom 9. März hebt das Kriterium des Gerichts erster Instanz teilweise auf. Einerseits korrigiert es die ursprüngliche Entscheidung und berücksichtigt, dass Urnova die Legitimation hatte, eine vermögensrechtliche Haftung des Consell de Mallorca zu fordern. Andererseits schränkt es den Umfang dieser Forderung stark ein.

Der Kernpunkt des Falls ist der vom Gericht festgestellte Unterschied zwischen zwei Teilen des Projekts. Was die sogenannte Aldea del Guix betrifft, wo der Bauträger mehr als hundert Wohnungen bauen wollte und eine beträchtliche Entschädigung anstrebte, lehnt der TSJIB jede Zahlung ab. Die Richter kommen zu dem Schluss, dass die im Jahr 2006 erteilte städtische Genehmigung unregelmäßig war, da die Grundstücke nicht die erforderlichen städtebaulichen Bedingungen erfüllten – wie die Verfügbarkeit grundlegender Dienstleistungen –, und die spätere Annullierung nicht der Änderung des Raumordnungsplans zugeschrieben werden kann.

In diesem Sinne vertritt die Kammer die Ansicht, dass eine etwaige Haftung in jedem Fall dem Rathaus von Escorca obliegen würde, das die Genehmigung erteilt hat, und nicht dem Consell de Mallorca, der Jahre später die Grundstücke deklassifizierte und schützte.

Ein langer Konflikt

Der Streit um den Guix zieht sich seit Jahrzehnten hin, und die Gerichte hatten den Kern des Problems bereits gelöst. Der Consell de Mallorca hat das Gebiet 2010 deklassifiziert, und der TSJIB und der Oberste Gerichtshof haben diese Entscheidung später bestätigt. Sie argumentierten, dass die Grundstücke nicht über die notwendigen städtischen Dienstleistungen verfügten und einige der vorhandenen unzureichend oder unregelmäßig waren. Die Richter unterstrichen auch den ökologischen Wert des Gebiets, das in der Sierra de Tramuntana liegt, und die Notwendigkeit, es zu erhalten.

Dennoch führt das neue Urteil eine relevante Nuance ein: Die Tatsache, dass die Deklassifizierung legal war, schließt nicht automatisch das Recht auf Entschädigung aus, insbesondere im Fall der fünf angrenzenden Grundstücke. Die Kammer erinnert daran, dass diese Art von Entscheidungen eine vermögensrechtliche Haftung begründen kann, wenn sie konkrete, gefestigte Rechte beeinträchtigen, insbesondere in Fällen, in denen Privatpersonen Grundstücke erworben haben oder auf der Grundlage der geltenden Planung gehandelt haben.

In diesem Rahmen gibt das Gericht Urnova teilweise Recht bezüglich der Grundstücke, die sich in der sogenannten extensiven Zone A befinden und die das Unternehmen gekauft hatte. Es wird davon ausgegangen, dass die Deklassifizierung des Bodens eine legitime städtebauliche Nutzung frustriert haben könnte und anerkennt das Recht auf eine Entschädigung. Das Urteil legt jedoch keine konkrete Summe fest. Die Entschädigung muss in einer späteren Phase ermittelt werden, basierend auf der wirtschaftlichen Bewertung der Grundstücke. Mit dieser Entscheidung schließt der TSJIB die Debatte teilweise ab: Er weist die millionenschwere Forderung im Zusammenhang mit dem globalen städtebaulichen Projekt zurück, öffnet aber die Tür für eine begrenzte Entschädigung für einen Teil der betroffenen Grundstücke.