Der Arbeitgeberverband für Ferienvermietungen lobt die neue Mehrwertsteuer, weil sie den Sektor professionalisieren wird

PalmaDer Arbeitgeberverband für Ferienvermietungen auf den Balearen zeigt sich zufrieden mit der Einführung einer Mehrwertsteuer von 10 % auf Ferienunterkünfte, da er der Ansicht ist, dass die Maßnahme "den Sektor weiter professionalisieren wird". Der Präsident von Habtur, Antoni Barceló, räumt ein, dass die neue Steuer die Rentabilität leicht mindern könnte, insbesondere bei kleinen Eigentümern, die direkt nur eine einzige Wohnung verwalten, er ist jedoch der Meinung, dass die Auswirkungen weniger negativ sein werden, als es zunächst scheinen mag. "Es stimmt, dass man diese 10 % von den bereits vereinbarten Preisen abziehen muss, aber die Maßnahmen zielen auf eine stärkere Professionalisierung des Sektors ab, und das ist nicht schlecht", betont er.

Die Änderung ist Teil des neuen staatlichen Wohnungsbaupakets, das vom Ministerrat verabschiedet und an diesem Mittwoch im BOE veröffentlicht wurde. Die Reform legt fest, dass ab dem 1. Dezember die Vermietung von möblierten Wohnungen oder Unterkünften an denselben Mieter, sofern sie 30 Nächte nicht überschreitet, mit einer Mehrwertsteuer von 10 % besteuert wird. Bisher konnte die Vermietung einer Ferienunterkunft von der Mehrwertsteuer befreit sein, wenn der Eigentümer keine Dienstleistungen erbrachte, die für die Hotelbranche typisch sind. Diese Dienstleistungen – Reinigung während des Aufenthalts, Verpflegung, Wäscheservice und ähnliches – machten bereits die Zahlung von Mehrwertsteuer erforderlich. Mit der neuen Regelung reicht die Dauer des Aufenthalts aus, um die 10 % anzuwenden, auch wenn diese Dienstleistungen nicht angeboten werden. Ausgenommen ist die kurzzeitige Vermietung innerhalb des gewöhnlichen Wohnsitzes des Eigentümers, die weiterhin befreit bleibt.

Laut Barceló hat diese Änderung eine weitere Seite. Wenn eine Tätigkeit der Mehrwertsteuer unterliegt, kann der Eigentümer die Ausgaben, die mit dieser Tätigkeit verbunden sind, absetzen. "Der Eigentümer, der Mehrwertsteuer erhebt, kann diese abziehen, und mit den kleinen Investitionen und Ausgaben, die man tätigt, erhält man die gezahlte Vorsteuer zurück", erklärt er. Laut dem Präsidenten von Habtur könnte dies dazu führen, dass viele Eigentümer, die bisher zögerten, die Vermietung als geschäftliche Tätigkeit zu verwalten, weniger "Scheu" davor haben, sie zu professionalisieren. Die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer abzuziehen, hängt vom Grad der Verbindung jeder Ausgabe mit der Tätigkeit ab, aber der Arbeitgeberverband ist der Ansicht, dass dies die neue steuerliche Belastung zumindest teilweise ausgleichen kann.

Die spanische Regierung rechtfertigt die Änderung genau mit diesem Argument: dass Wohnungen, die für touristische Aufenthalte genutzt werden, "wie das Geschäft, das sie darstellen" besteuert werden und dass die steuerliche Behandlung derjenigen von Beherbergungsbetrieben angenähert wird. Das Dekret führt eine weitere Maßnahme für Touristenwohnungen ein: Es erlaubt den Stadtverwaltungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, einen Aufschlag auf die Grundsteuer (IBI) zu erheben. Dieser kann bei einer Touristenwohnung bis zu 50 % betragen, bei zwei oder mehr Wohnungen im Besitz desselben Eigentümers bis zu 100 % und bei vier oder mehr bis zu 150 %. Es handelt sich nicht um einen automatischen Aufschlag: Er hängt von der Erklärung zum angespannten Gebiet und der Entscheidung der jeweiligen Stadtverwaltung ab.

Die tiefgreifendste Änderung bei der saisonalen Vermietung

Barceló ist der Ansicht, dass der Teil der Reform, der auf den Balearen die größten Auswirkungen haben könnte, nicht unbedingt die Mehrwertsteuer für Ferienvermietungen ist, sondern die Beschränkungen für Saisonmieten. „Am stärksten betroffen wird die Saisonmiete sein“, stellt er fest. Es handelt sich um Wohnungen, die bisher für zwei, drei oder mehrere Monate auf diese Weise vermietet wurden, ohne notwendigerweise Teil des regulierten touristischen Angebots zu sein. „Die klassische Vermietung in einer Küstengegend, die von einheimischen Familien durchgeführt wird, normalerweise jedes Jahr an denselben Eigentümer“, erklärt er.

Das Dekret definiert diese Modalität neu. Von nun an muss der Mieter, damit ein Vertrag als befristet gilt, aufgrund eines realen und gerechtfertigten Grundes von seinem gewöhnlichen Wohnsitz abwesend sein, was nachgewiesen und ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden muss. Zudem muss der Eigentümer nachweisen, dass dieser Grund existiert. Wenn dieser nicht existiert oder nicht korrekt angegeben ist, wird der Vertrag von Anfang an als Mietvertrag für einen gewöhnlichen Wohnsitz betrachtet, mit allen Garantien, die dies für den Mieter mit sich bringt.

Das bedeutet nicht, dass jede monatsweise Vermietung verschwindet. Ein entsandter Arbeitnehmer, eine Person, die vorübergehend eine Wohnung für Studienzwecke benötigt, und andere gerechtfertigte Gründe können dies weiterhin in Anspruch nehmen. Die Norm zielt darauf ab zu verhindern, dass der Saisonmietvertrag künstlich genutzt wird, um ein Bedürfnis zu decken, das in Wirklichkeit dauerhaft ist, oder um die Vorschriften für Wohnraummieten zu umgehen. Diese Verträge müssen länger als 31 Tage dauern und dürfen als allgemeine Regel 12 Monate nicht überschreiten. Wenn der Vertrag das Jahr ohne einen Grund, der die Befristung rechtfertigt, überschreitet oder wenn dieselben Parteien mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge für dieselbe Wohnung abschließen, erlaubt das Gesetz die Annahme, dass es sich von Beginn des ersten Vertrages an um eine normale Vermietung handelte.

Barceló sieht eine besonders relevante Auswirkung dieser Formel, vor allem auf Mallorca. „Diese Leute aus Palma oder dem Landesinneren, die für drei Monate vermietet haben“, sagt er, werden rechtfertigen müssen, dass es sich um eine befristete Vermietung handelt und nicht um eine Art, touristische Unterkünfte außerhalb der Vorschriften anzubieten. Der Präsident von Habtur vertritt die Ansicht, dass der Unterschied zwischen der einen und der anderen Aktivität auch auf den angebotenen touristischen Dienstleistungen basieren sollte. „Ich habe mich immer auf touristische Dienstleistungen konzentriert. Eine Reinigung zum Beispiel“, weist er darauf hin.

Die Reform legt auch fest, dass Ferienvermietungen, die den Vorschriften des Sektors unterliegen, vom Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) ausgenommen sind, und bestimmt, dass die Aufenthalte in keinem Fall 30 Tage überschreiten dürfen, wobei die autonomen Gemeinschaften eine kürzere Dauer festlegen können. Mit dieser Beschränkung beabsichtigt die Norm, die Trennung zwischen regulierten Ferienunterkünften und der temporären Wohnungsvermietung zu stärken.

Mehr Kontrollen für Saisonvermietungen und Zimmervermietungen

Die neuen Regeln betreffen nicht nur die Dauer der Mietverträge. Bei aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen für dieselbe Wohnung werden die Mieterhöhungen durch den neuen staatlichen Referenzindex für die Mietpreisanpassung (IRAV) begrenzt. In Gebieten, die als angespannte Wohnraummärkte eingestuft sind, unterliegen auch befristete Verträge den Preisobergrenzen, die für die Wohnraummiete vorgesehen sind.

Auch die Regulierung der Zimmervermietung wird verschärft. Die Summe dessen, was für alle Zimmer einer Wohnung verlangt wird, darf nicht den Preis übersteigen, der der Miete der gesamten Wohnung entsprechen würde. Und wenn sie sich in einem angespannten Gebiet befindet, werden dort auch die entsprechenden Preisbeschränkungen angewendet.

Die Norm enthält weitere Garantien für befristete Mieter: Die Kosten für die Immobilienverwaltung und den Vertragsabschluss dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden, ebenso wenig wie die mit der Wohnung verbundenen Steuern, wenn der Mieter nicht zu deren Zahlung verpflichtet ist. Zudem kann der befristete Mieter den Vertrag nach dem ersten Monat mit einer Frist von nur 10 Tagen und ohne Entschädigung des Eigentümers kündigen.

Für Habtur festigt dieses Paket eine immer deutlichere Trennung zwischen denjenigen, die eine regulierte touristische Tätigkeit ausüben, und denjenigen, die andere Mietmodelle nutzen. Barceló geht davon aus, dass die 10 % Mehrwertsteuer vor allem für kleine Eigentümer anfänglich Kosten verursachen werden, ist jedoch der Ansicht, dass der legale Ferienvermietungssektor auf den Inseln in der Lage ist, diese zu tragen. „Alle Maßnahmen führen zur Professionalisierung des Sektors, was letztendlich das ist, was wir wollen“, fasst er zusammen.

Das Königliche Gesetzesdekret ist an diesem Donnerstag, dem 8. Oktober, mit den im Text festgelegten Ausnahmen in Kraft getreten, während die 10 % Mehrwertsteuer für Vermietungen von bis zu 30 Nächten erst ab dem 1. Dezember angewendet werden.