Mehr Multieigentümer und mehr Menschen ohne eine einzige Wohnung: Die Kluft schießt auf den Inseln in die Höhe

PalmaImmobilienbesitz konzentriert sich auf den Balearen in immer weniger Händen. Offizielle Daten bestätigen, dass die Eigentümer von nur einem Haus oder einer Wohnung immer weniger werden und, wie bei kommunizierenden Röhren, die Gruppe der Mehrfacheigentümer wächst. In weniger als zwei Jahrzehnten ist der Anteil der Katasterinhaber mit einer einzigen städtischen Immobilie von 64,78 % im Jahr 2007 auf 54,61 % im Jahr 2026 gesunken. Währenddessen wachsen alle Gruppen der Mehrfacheigentümer bis zu 25 Immobilien pro Kopf, und der Sprung ist bei den kleinen und mittleren Eigentümern besonders ausgeprägt.

Die Daten der Generaldirektion für das Katasterwesen zeichnen eine schrittweise Transformation der Eigentumsstruktur auf den Inseln nach. Denn während die Zahl der Eigentümer einer einzigen Immobilie deutlich sinkt, machen diejenigen, die zwei oder mehr besitzen, bereits 45 % der Gesamteigentümer aus – ein Wert, der zuvor nie erreicht wurde. Die Entwicklung und Aufschlüsselung dieser Mehrfacheigentümer zeigt deutlich, wie die Anhäufung in einem sehr hohen Tempo voranschreitet, da die Zahlen aus den letzten 20 Jahren stammen. Konkret stieg der Anteil der Inhaber von zwei städtischen Immobilien von 18,58 % auf 20,85 %; diejenigen, die drei besitzen, von 7,73 % auf 10,21 %; die mit vier von 3,56 % auf 5,29 % und die mit fünf von 1,83 % auf 2,85 %.

Doch genau hier wird der Wandel noch deutlicher. Die Inhaber von sechs bis zehn Immobilien, eine absolut gesehen kleine Gruppe, erleben einen exponentiellen Anstieg: Sie machten 2007 2,51 % aus und repräsentieren nun bereits 4,64 %, ein Zuwachs von 84,9 %. Auch diejenigen, die zwischen 11 und 25 Immobilien anhäufen, sind stark gewachsen, von 0,76 % auf 1,31 %.

Daher ist das Bild, das sich aus den Daten ergibt, nicht nur – und auch nicht hauptsächlich – das eines Anstiegs bei den Großbesitzern. Die große Veränderung findet bei den kleinen und mittleren Mehrfachbesitzern statt. „Der allgemeine Trend geht vom Eigentum zum Mehrfacheigentum“, fasst die Geografin und Forscherin der UIB Sònia Vives zusammen. Wie sie erklärt, „konzentriert sich das Wachstum vor allem auf kleine und mittlere Mehrfachbesitzer“, insbesondere auf diejenigen, die zwischen zwei und fünf Immobilien besitzen, während die Großbesitzer vergleichsweise stabiler bleiben.

Die Daten stammen aus dem Katasteramt für städtische Immobilien, eine Kategorie, die nicht ausschließlich Wohnungen umfasst: Dazu gehören auch Garagen, Abstellräume, Geschäftsräume und andere städtische Immobilien. Daher dienen diese Zahlen vor allem dazu, die Entwicklung der Verteilung des städtischen Eigentums zu beobachten, anstatt genau festzustellen, wie viele Wohnungen jeder Eigentümer besitzt.

Das Eigentum, eine soziale Grenze

Für Vives hat diese Bewegung Folgen, die weit über die Katasterstatistik hinausgehen. Immobilieneigentum ist, so argumentiert sie, zu einem der Elemente geworden, die die soziale Stellung am stärksten bestimmen. „Der Besitz einer Wohnung ist im Moment das Element, das am stärksten bestimmt, in welchem Teil der sozialen Schichtung man sich befindet“, erklärt sie. Auf der einen Seite stehen diejenigen, die über genügend Vermögen verfügen, um weitere Immobilien zu erwerben und sie in eine Einnahmequelle zu verwandeln. Auf der anderen Seite eine Bevölkerung, die zunehmend Schwierigkeiten hat, Zugang zu ihrem ersten Eigentum zu finden, und auf einen außerordentlich angespannten Mietmarkt angewiesen ist. „Das bedeutet, dass es mehr Menschen gibt, die verarmen, und mehr Menschen, die reicher werden“, merkt Vives an.

Der Mechanismus, so die Forscherin, verstärkt sich selbst. Wer einen sehr hohen Teil seines Einkommens für die Miete aufwenden muss, hat weniger Sparmöglichkeiten und damit größere Schwierigkeiten, in den Kaufmarkt einzusteigen. Wer hingegen bereits über Vermögen verfügt, kann daraus Mieteinnahmen erzielen und über mehr Ressourcen verfügen, um weiterhin Immobilien zu erwerben.

Vives verortet hier genau den Anstieg der mittleren Eigentümer, den die Katasterdaten zeigen: Personen, die mehr als eine Immobilie erwerben, um sie zu vermieten, und die nach und nach zu Rentenempfängern werden können. „Die wachsenden Rentenempfänger werden reicher, und diejenigen, die kein Eigentum mehr erwerben können und auf den Mietmarkt ausweichen müssen, verarmen“, erklärt die Professorin der UIB. Daraus leitet sich, schließt sie, „eine immer größere soziale Polarisierung“ ab.

Die Diagnose stimmt mit der des Sindicat de Llogateres de Mallorca überein, das erst in diesem Jahr gegründet wurde. Einer seiner Sprecher, Òscar Martínez, legt den Fokus ebenfalls genau auf diesen Zwischeneigentümer, der oft aus der Debatte zwischen der Privatperson, die eine einzige Wohnung besitzt, und den großen Investmentfonds herausfällt. „Die Mehrheit der Rentenempfänger sind kleine Eigentümer, die fünf oder sechs Immobilien besitzen“, merkte Martínez in einem im Mai gegebenen Interview an. Seine Erklärung ist, dass derjenige, der bereits über Vermögen verfügt, auch am ehesten in der Lage ist, die notwendige Anzahlung für den Erwerb einer weiteren Immobilie aufzubringen. „Am Ende landen die Immobilien in immer weniger Händen“, schlussfolgerte er.

Das Sindicat stellt damit eines der am weitesten verbreiteten Bilder des Mietmarktes infrage: das des privaten Eigentümers, der lediglich einen zweiten Wohnsitz besitzt. Martínez ist der Ansicht, dass Wohnraum zunehmend zu einem Vermögenswert zur Erzielung von Rendite geworden ist, und besteht darauf, dass die Wurzel des Problems nicht einfach den Ausländern zugeschrieben werden kann, die auf Mallorca kaufen. „Die Verantwortung liegt nicht bei den Ausländern, sondern bei denen, die zu diesen Preisen verkaufen“, verteidigt er.

Das Sindicat schätzt, dass mehr als die Hälfte der Mieter mehr als 30 % ihres Einkommens für die Bezahlung des Wohnraums aufwendet, und warnt, dass es auf Mallorca bereits außerordentlich schwierig sei, eine Miete unter 900 Euro zu finden.

Ein globales Phänomen

Eine dieses Jahr vom Ministerium für soziale Rechte und Verbraucherschutz in Zusammenarbeit mit dem Institut für Philosophie des CSIC veröffentlichte Untersuchung, die sich speziell mit dem Mietmarkt befasst, zeigt, dass mehr als die Hälfte der von Privatpersonen im Staat vermieteten Wohnungen sich in den Händen von Eigentümern befindet, die zwei oder mehr Wohnungen vermieten. Konkret konzentrieren die Multivermieter 52,8 % der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen auf sich.

In Palma steigt dieser Anteil auf etwa 63 %, eine der höchsten Zahlen unter den untersuchten Großstädten. Das Ergebnis deckt sich mit der Auffassung der Mietergewerkschaft (Sindicat de Llogateres): Der Eigentümer mit nur einer Mietwohnung erklärt die Marktstruktur nicht mehr allein, auch wenn weiterhin sehr unterschiedliche Vermögensprofile existieren.

Der Bericht mit dem Titel „El problema de la concentración inmobiliaria en España“ stellt fest, dass zwischen 2008 und 2022 die Haushalte mit nur einer Immobilie um 22 % zurückgingen, während diejenigen, die zwei oder mehr besaßen, um 54 % zunahmen. Parallel dazu stieg die Zahl der Haushalte ohne Wohneigentum um 63 %. Dieser Trend deckt sich mit den Katasterdaten der Balearen: Das Gewicht der Eigentümer mit einem einzigen Objekt nimmt ab, während das der Mehrfacheigentümer zunimmt.

Für Sònia Vives ist es kein Zufall, dass dieser Trend in einem Gebiet wie den Balearen eine besondere Intensität aufweist. Die Forscherin verortet diese Transformation in einem breiteren staatlichen Prozess der Finanzialisierung von Wohnraum und der Expansion der Vermögenswirtschaft, ist jedoch der Ansicht, dass sich die Folgen in stark touristisch geprägten Volkswirtschaften verschärfen.

„Es ist kein exklusiver Trend der Balearen, sondern des gesamten Staates, aber es stimmt, dass dieser Prozess in den touristisch geprägten Volkswirtschaften intensiver ist“, erklärt sie. Im Fall der Inseln fügt Vives noch die Stärke der ausländischen Immobilieninvestitionen hinzu. Der Zufluss von Kapital mit einer Kaufkraft, die über der eines großen Teils der ansässigen Bevölkerung liegt, verstärkt laut der Forscherin Ungleichheiten, die bereits durch die bloße Anhäufung von Vermögen entstehen.

Der Immobiliensektor teilt die Diagnose über die extreme Schwierigkeit des Zugangs zu Wohnraum, legt den Schwerpunkt jedoch auf eine andere Ursache. Der Präsident des offiziellen Verbandes der Immobilienmakler der Balearen, José Miguel Artieda, hat bei verschiedenen Gelegenheiten gesagt, dass die Inseln in eine „Wohnraumangebotskrise“ eingetaucht seien. Laut Artieda erschwert der Mangel an verfügbaren Immobilien angesichts der bestehenden Nachfrage sowohl den Zugang für neue Käufer als auch für Personen, die bereits Wohneigentum besitzen, aber ein anderes benötigen.